La strada

어제는 인천에, 오늘은 용인에 갔다 왔다.

요즘 확실히 사려는 사람들이 많아지고 있다.

아마도 작년 연말, 올초로 바닥이라는 인식이 생긴 듯하고, 

대출을 풀어주면서, 대출을 이용하는 경우도 있고, 아니면 대출 없이 사는 경우도 있고.

어쨌든 사려는 사람이 늘면서 가격이 조금씩 오르는 느낌이다. 

인천에 2개를 팔았고, 용인에 하나를 팔았고. 

오늘은 용인에 대한 이야기를 써본다.

용인을 처음 투자한 건, 2017년쯤, 같이 공부하던 사람들 중에 GTX 역중에 덜 오른 지역을 찾아서 공부하던 중,

구성역에 눈에 들어왔다. 그리고, 임장을 하고, 먼저 투자하는 것을 보고 얼마 지나지 않아, 투자를 했다. 

그리고 2년이 조금 더 지나 괜찮은 수익을 내며 매도를 했다. 

왔다갔다 하는 와중에 추가로 큰 자본없이 살 수 있던 것들을 조금 더 매수했고, 

그 마지막 물건을 오늘 잔금을 치른 것이다. 

용인은 난개발이 심한 곳이다. 

처음 임장을 갔을 때, 길이 안 좋고, 동네가 웬지 썩 신도시스럽지 못함에 상당히 실망했다.

하지만, 난 어차피 투자자이고, 내가 살 집이 아닌 세를 줄 집이었기에, 그 고민을 덜 수 있었다. 

처음부터 교통이 좋아지는 것만을 봤고, GTX A가 가장 빨리 완공되고, 언제쯤 완성되는지,

역에서 얼마나 떨어져 있는 지, 투자금이 얼마나 들어가는 지만 봤다. 

내가 투자할 때만 해도, 여러 개 중에 골라서 살 수 있는 입장이어서 그 중에 나은 녀석을 골랐다. 

그렇게 매수를 하고 얼마지나지 않은 시간부터 매매 물건이 금방금방 나가고, 가격도 올라가는 거다.

시기적으로 잘 선택했다는 생각이 들었던 때였다. 

내가 투자할 때, 마침 친구에게도 매매를 권유하고, 그 친구도 매수를 해서, 매도도 비슷한 시기에 하고, 

같이 좋은 수익을 냈던 기억이 있다. 

그리고 왔다갔다하다보니, 저렴한 물건이 보여서, 추가적으로 매수를 했다. 

투자금이 워낙 적게 들어서 나쁘진 않았지만, 원하는 시기에 안팔려서, 약간은 고생을 하다 팔았다.

하지만, 그래도 위치상 나쁘지 않은 곳이라, 최근의 매수 문의도 많이 오면서 이익을 내며 팔 수 있었다. 

용인을 갈 때마다 늘 이용하는 스타벅스가 있어서 2층에서 커피를 한잔 마시고 온다. 

오늘도 마무리로 콜드브루와 샌드위치로 점심겸으로 먹으면서 잠시 앉아 있다 왔다. 

지금 용인은 플랫폼시티로 구성역 근처를 크게 개발할 계획을 갖고 있다. 

예전 서울우유 공장이 있던 부지도 얼마전에 분양을 했는 데, 분양가도 상상초월.

투자하고 있었을 때는 열심히 플랫폼시티도 알아보고 용인시청 홈페이지에도 들어가보고. 지금은 조금 시들.

하지만 투자는 늘 관심을 갖고 있어야 투자를 할 수 있다. 다양하게!!

https://www.straightnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=228867 

위치가 나쁘진 않지만, 분양가가 후덜덜했다. 후분양으로 거의 국평이 12억에 육박. 둔촌주공과 거의 차이가 나지 않는다.

그러니 둔촌주공이 최근에 팔린 가격 18억이 이해가 된다. 

번외 얘기.

최근에 매수하거나 세를 구하거나 하는 사람들에게 준 경우 모두 연상연하 커플이었다.

오늘 매수한 사람도 20대후반의 연상연하 커플이고, 서울에 월세를 준 곳도 연상연하 커플.

인천에 전세를 준 곳도 연상연하 커플. 신기하게 이런 경우가 많다.

그리고 다들 예쁘고 잘생겼다. 

내거를 사줘서 예쁘고 잘생긴게 아니라, 그냥 지나가다 봐도 그런 생각이 들 정도였다.

이상하게 그랬다. 

무슨 논리가 있는 것도 아닌데, 그렇단 얘기다.

자극적인 제목을 별로 좋아하진 않지만, 내용은 공감을 많이해서 퍼왔다.
산수가 많아서 보기 불편할수는 있지만 전혀 어려운 내용은 아니다.
간단히, 땅을 분양하는 LH에서 분양하는 토지 지사 자체가 비싸졌고, 자제비, 인건비가 올라가묜서 평당 공사비가 올라갔으니 자연스레 분양가도 올라간다는 이야기다.
원리는 너무도 간단하다. 공급 금액이 비싸졌으니 어쩔수 없는 현상이다.
모든 물가가 올라가고 인플레가 지속되고 있는 상황에 사람들이 선호하는 곳이 아파트 가격이 내려갈수는 없는 노릇이다.

작년말에서 연초까지 급락 후 반등을 시작해서, 최근엔 급격히 올라간 느낌이 없지 않은데, 데드캣 바운스라는 말들도 많다. 근데 2년 가까이 전세가는 떨어지고 있다가 설이후로 반등을 시작해서 오르는 추세다. 8월이후에 전세가 폭락이 올수도 있다고 하는데, 그러기 쉽지 않아 보인다. 딱 2 년전 시기에 전세가 급등한다고 했다가 그때부터 떨어지기 시작했다. 그런 상황인데 지금 급락?? 아닐 것 같다.
모든 일이 닥쳐보고 지나봐야 알 수 있겠지만, 지금 떨어진 가격에 있는 지역들은 충분히 진입이 가능해 보인다.

엊그제 정말 오랜만에 집을 사겠다는 연락이 왔다. 용인 지역이고 젊은 신혼 부부가 사려고 한다. 5백만원 깎아줬는데, 파는 입장에서 그 가격보다 내려서는 팔 생각이 없었다. 조금이라도 깎아서 사는게 맛이라 그정도 네고는 해준것.
구입한 사람들이 어떻게 생각할지 모르지만 내 생각은 아주 잘 샀다는 생각이다. 더 떨어질 가능성은 많지 않고 오를 가능성응 꽤 많다. GTX A가 곧 개통하는 동네이고 그리 멀지 않은 지역이다.

집을 구매할 의지가 있는 사람이라면 이러한 시기를 잘 활용하길 바란다. 임장을 다니다보면, 아직 괜찮은 가격에 살 수 있는 곳이 꽤 된다.

실제로 내가 내놓은 매물도 있는데 최근엔 가격을 모두 올렸다.

실거주 목적인 사람들에겐 더 없이 좋은 시기인듯.

돈맥경화에 걸리지 않도록 규제를 지속적으로 풀어주는 중.
비율은 아쉽지만 다주택자에게도 규제지역에서의 주담대도 풀어주고, 임대, 매매사업자 등도 허용.
시장 친화독인 스탠스를 보여줌.

전국 아파트 매매 -0.05%, 전세 -0.04% 하락, 서울 매매도 -0.04% 하락

- 서울 변동률(매매 -0.04%(8/8) → -0.04%(8/15), 전세 -0.05%(8/8) → -0.04%(8/15))

- 경기 변동률(매매 -0.08%(8/8) → -0.08%(8/15), 전세 -0.10%(8/8) → -0.07%(8/15))

KB부동산이 발표한 주간KB주택시장동향 자료에 따르면 전국 아파트 매매는 -0.05%, 전세는 -0.04% 하락했으며 서울 아파트 매매도 -0.04% 하락했다. 경기도는 전주 대비 매매
-0.08% 하락, 전세도 -0.07% 하락하였고 수도권 매매는 -0.07% 하락을 기록했다. 서울의 매수우위지수는 매수문의가 거의 없고 매도자만 관심이 높은 비중을 보인 31.5을 기록하면서 매수자의 관심보다 매도자 문의가 훨씬 더 많은 침체 상태를 보이고 있다.

지역별 매매가격 변동률을 살펴보면, 인천을 제외한 5개 광역시(-0.05%)는 하락했다. 광역시 이외의 기타 지방 매매가격은 전주 대비 0.00% 보합을 기록했고, 지역별로는 전북(0.03%), 경북(0.02%), 강원(0.01%), 충남(0.01%), 충북(0.01%), 경남(-0.01%), 전남(-0.01%), 세종(-0.15%)이 각각 등락을 보였다.

서울의 전세가격은 -0.04% 하락을 보였다. 인천을 제외한 5개 광역시(-0.06%)에서 울산(0.01%), 부산(-0.01%), 광주(-0.03%), 대전(-0.04%), 대구(-0.18%)가 각각의 상승과 하락을 보였다.

광역시 이외의 기타 지방(0.01%)의 전세가격은 전북(0.06%), 경북(0.06%), 강원(0.04%), 충남(0.03%), 경남(0%), 전남(-0.01%), 충북(-0.01%), 세종(-0.23%)이 각각 등락을 보였다.

☞ 매매 / 가격증감률 - 서울 ☜

☞ 전세가격증감률 - 서울 ☜

☞ 매매가격증감률 - 부산 / 대구 ☜

☞ 전세가격증감률 - 부산 / 대구 ☜

☞ 매매가격증감률 - 인천 / 광주 / 대전 / 울산 / 세종 ☜

☞ 전세가격증감률 - 인천 / 광주 / 대전 / 울산 / 세종 ☜

☞ 매매가격증감률 - 경기 ☜

☞ 전세가격증감률 - 경기 ☜

☞ 매매가격증감률 - 강원 /  충북 / 충남 / 전북 ☜

☞ 전세가격증감률 - 강원 /  충북 / 충남 / 전북 ☜

☞ 매매가격증감률 - 전남 / 경북 / 경남 / 제주-서귀포 ☜

☞ 전세가격증감률 - 전남 / 경북 / 경남 / 제주-서귀포 ☜

'Ø 지역별 시황(2022.8.8 기준)_매매

서울 

노원구(-0.06%)  :  매수심리가 급격히 위축된 가운데 가격을 많이 낮춘 급매물이 나와도 전혀 거래가 이루어지지 않는 거래절벽이 계속되고 있으며 재건축 규제완화를 기대하던 소유자들의 실망 매물이 하나둘씩 나오고 있다. 이번 주에는 상계동 주공아파트의 가격이 소폭 하락했다.


동작구(-0.05%)  : 금리인상과 부동산 가격하락 우려로 매매거래는 거의 단절된 상태이다. 상대적으로 매물이 많이 출회되는 대단지에서 가격하락을 주도하는 모습을 보이고 있으며, 금주는 사당동 구축아파트의 시세가 약세를 보였다.

경기

시흥(-0.26%)  : 실수요와 투자수요 모두 실종된 상황이다. 배곧신도시 대단지에서 급매물이 나오고 있으나 소진이 잘 되지 않고 쌓이고 있다. 투자수요가 몰리며 강세를 보이던 구도심의 공시지가 1억 이하 단지들도 소폭 내림세를 보이고 있다.
 

인천

부평구(-0.12%)  : 7월부터 시작된 산곡동 부평신일해피트리더루츠(1116세대) 등 신규입주 물량은 증가하고 있으나 매수문의는 줄어들고 있다. 이번 주에는 삼산동 일부 단지의 시세가 하락했다.

광역

부산 동래구(-0.11%)  : 기존 주택을 처분하고 입주해야 하는 초급매물이 거래되면서 가격이 하락하고 있으며, 매수세가 실종되면서 매물은 적체되고 있다. 재개발 재건축 이슈로 올랐던 단지들도 투자수요가 끊기면서 호가가 빠지는 추세이다.

지방

제천(0.21%)  : 작년에 이어 2024년까지 신규 입주물량이 없는 비규제 지역으로 공시지가 1억 이하를 찾는 투자수요 외에도 소형 평형 위주로 실수요 거래도 이루어지고 있다. 

Ø 지역별 시황(2022.8.8 기준)_전세

서울

마포구(-0.06%)  : 여름철 비수기로 한산하다. 인접한 서대문구와 고양시 덕은동에 신축 입주가 늘면서 이사수요가 일부 빠져나가 계약체결에 많은 시간이 소요되고 있고 가격이 소폭 조정되어 거래되고 있다.

강남구(-0.14%)  : 거래 부진으로 매매가와 전세가가 동반 하락하고 있다. 금리인상의 영향으로 전세 수요자들이 월세로 갈아타거나 인접한 지역의 저가 물건을 찾아 이동하면서 평소보다 전세매물이 잘 빠지지 않고 있다. 금주에는 도곡동 대단지의 전세시세가 하락했다. 

경기

하남(-0.28%)  : 감이동 감일클레리움(510세대), 하남감일한양수자인(512세대)이 곧 입주예정이고, 하반기에는 학암동 위례신도시에서 입주가 예정되어 있다. 전세보다는 반전세를 찾는 수요자들이 늘고 있다.

인천

서구(-0.11%)  : 여름 비수기이고 검단신도시의 대단지 입주가 줄줄이 이어지고 있어 전세물건이 소진되는 속도가 점차 늦어지고 가격도 하락 조정되고 있다. 내년에도 입주물량이 많아 전세가는 당분간 약세를 보일 전망이다.

광역

대구 수성구(-0.17%)  :  매매나 전월세 수요도 없어서 매우 한산하고 2년 전 가격으로 물건을 내놓아도 거래가 쉽게 이루어지지 않고 있다. 대구 전체적으로 물량이 많고 수성구 역시 이달 말부터 입주하는 두산동 수성레이크푸르지오(332세대) 등 내년까지 신축아파트 입주가 이어질 예정이다.

지방

서산(0.15%)  : 석림동 석림엘크루에듀포레(266세대)가 7월부터 입주를 시작했지만 여전히 수요에 비해 전세물건이 귀한 편이다. 구축은 매매가와 전세가가 비슷하거나 올수리 후 매매가보다 높게 나오는 물건도 있다.  

◈ 주요지역별 매매 / 전세 아파트가격지수 ◈

갭투자라는 어감 자체가 주는 부정적인 느낌이 있다.

하지만 다른 방향으로 생각해보자.

갭투자라는 말은 전세를 끼고 나중에 살 집을 미리 사둔다는 개념이다.

투자가 과열 되면서 뉴스 기사로 워낙 갭투자를 부정적으로 묘사하다 보니 분위기가 나빠졌을 뿐

원래는 위와 같은 이유로 시작된 부분이다. 

금융이 선진화 되어 있는 나라들은 모기지론을 이용해서 집값의 대부분을 대출을 받고,

이자를 꼬박꼬박 잘 내기만 하면 큰 문제없이 장기로 이용할 수 있는 금융제도가 있다.

그러나 우리나라는 금융이 제자리를 잡아가기전에 전세 제도가 먼저 생기면서

그것을 활용한 투자가 훨씬 빠르게 정착되다보니 이런 투자가 먼저 이뤄졌을 뿐이다. 

나이가 들면서 수익이 늘어나는 상황이라면 전세를 껴놓고 사서 내가 좀 더 열심히 벌어서 

나중에 들어가는 방식이 제일 효과적이다. 그렇게 집을 늘려가는 방식이 좋다.

집값이 떨어지고 있다. 

강서, 서대문, 강북 등 고점 대비 30% 하락했다고 여러 곳에서 기사가 나온다. 

https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=field&news_type_cd=10&prsco_id=011&arti_id=0004088603

그런 거래가 정상인지 이상인지, 어떤 스토리가 있는지는 차치하고 그냥 현상에만 집중해보자.

사려고 기다리던 사람들은 분명 기회가 오고 있다.

전세값도 급등했다가 다시 하락세이지만, 월세로 전환중이고, 집값은 하락하고 있으니, 갭은 줄어들고 있다. 

위에 기사에 나온 동네와 그 옆동네 등과 비교해 보자. 

DMC파크뷰자이와 거리가 멀지 않은 상암월드컵파크4단지. DMC파크뷰자이의 급감한 가격이 아니라면 월드컵파크4단지와 비슷한 가격차이가 형성되어 있다. 다만 급락한 가격이 생기니까, 그 가격이 수렴하게 되면 갭이 7억대에서 4억대로 줄어든다. 

마곡13단지힐스테이트마스터에 가격 실거래가가 적용되지 않아서 차이가 나지 않는 데, 뉴스에 나온가격을 대입하면, 2억대의 갭이 나온다. 그 옆에 강서힐스테이트는 역시 7억대의 가격차가 난다. 

뉴스에 나온 가격대가 여러 개가 나올지 유일한 한개일지는 시간이 지나봐야 알 수 있을 거 같다. 

내가 가고 싶은 지역이 있다면, 꾸준히 살펴봐야 한다. 

꾸준히 살펴보다 보면 언젠가 기회가 온다. 그 기회가 왔을 때는 과감히 지를 수 있는 결단력이 있어야 한다. 시드머니는 당연하고. 

시드머니를 마련해 놓고, 금리가 변화를 보일 거 같고(좀더 빨리 움직여야 할 수도 있다), 심리도 바뀌는 거 같으면

빠르게 행동으로 움직여야 기회를 잡을 수 있다. 

** 원하는 집을 사기 위해 8년을 기다렸다. 그리고 살 수 있는 여력이 될때 과감히 질렀다.**

뉴스를 보며 드는 고민.
두가지 기사를 보자.
첫번째 기사는 얼어붙은 매매심리.
아파트 매수심리 2019년 수준으로 하락.
서울 아파트 매물도 한달여만에 6.7% 감소.

한국부동산원의 발표로 매매수급지수가 90.1을 기록했다. 100이하면 매수심리가 낮다는 것.

https://news.v.daum.net/v/20220815073602250

두번째 기사는 주택시장은 얼어붙었지만 월세시장은 가속화되고 있다는 기사.

https://news.v.daum.net/v/20220815060038611

두가지 기사를 보며 드는 생각.
우선 매수심리가 낮아지기도 했지만 팔려는 사람들도 물건을 걷어들이고 있구나, 지금도 급매는 있겠지만, 급매도 줄어들어가고 있겠구나. 급매가 다 줄어들고 나면 어떻게 될까. 그러면 다시 하방으로는 안정화 되지 않을까.
더이상 낮춰서 팔려는 생각이 줄어들면 어떻게 될까.
매물도 줄어들거고, 매물이 줄어들면..

두번째 기사를 보고,

급리가 오르고 있고 전세가가 급격한 인상을 보이다가 하락하면서 급리와 전세가가 과리가 생기니까 세를 놓는 입장에서, 월세를 선호하게되는 상황.
월세를 찾는 사람도 느는게, 한동안 대출 금지가 되면서 전세금 충당이 안되니 어쩔 수 없이 전세로 가려는 수요가 생기고, 월급여가 괜찮은 사람들 중 일부는 전세금을 세이브하고, 월세로 충당하면서, 자산의 일부를 재테크에 투자로 수익을 보전하려는 생각도 느는구 같다. 월급으로 자산을 늘릴 수 없으니, 여타 재테크를 하려는 수요가 맞물리면서 월세 수요가 많아졌고, 월세의 금액도 상당히 세지고 있다. 내 경우도 년초에 비해서 월세가 10% 가까이 상승한 느낌.
그러면 금리가 오르다가, 내년쯤부터 금리가 다시 하락하기 시작하면, 월세는 다시 줄어들까? 아마도 그렇게 되지는 않을 것이다. 그럼 주택의 수익률이 상승하는 효과가 발생한다. 수익률이 좋아지는 게 급격히 좋아지지는 않겠지만, 수익률이 좋아지면 자산이 다시 주택으로 가는 현상도 생기지 않을까.

기사와 통계를 볼때 자신의 생각을 확장시켜가며 볼 필요가 있다. 내 생각이 지금 맞을 수도 있고 틀릴 수도 있지만, 어떤 시나리오가 됐을 때 나는 어떤 포지션을 취할 것인가, 투자를 더 할 것인가, 보수적으로 기다릴 것인가, 매물을 팔 것인가, 좀더 빠른 대처가 가능하다.

마지막으로 가장 중요한 한가지는, 부동산은 전세계적으로 긴 시계열로 봤을 때 장기 우상향 한다는 것, 일시적인 조정, 하락은 언제든 생길 순 있지만 단기 바닥을 맞출 확률은 낮고, 그럼 자신의 재정 상태와 앞으로의 현금 흐름을 생각하며 여력이 되는 순간, 금액의 가장 끝단(가정의 평화를 깨지 않을 수 있는 한도)에서 집 한채는 가지고 있는 게 마음의 평안을 이룰 수 있는 길이지 않을까!!