서산의 부동산 상승 어떻게 보아야 할까?

## 주간 시계열에 코멘트로 마무리 하려다가 글이 길어져서 새로 쓸 수 밖에 없다. ##

주간 매매가 상승률에서 서산이 1등을 차지했다. 상승률은 0.16%에 그치지만 다른 많은 지역들이 하락하고 있는 데 상승하고 있는 몇 안되는 곳중에 하나이다.

서산은 전국이 상승하는 2017년 ~ 2021년 사이 거의 오르지 않은 지역이다. 서울과 지방 주요 도시 곳곳이 2021년 하락반전하기 얼마전부터 서산이 홀로 조금씩 상승하기 시작해서 아직 이어가고 있는 중이다. 지난 2000년대에도 그랬다. 2000년대 초반부터 서울을 시작으로 상승하다가 서울이 2008년 리먼 사태 이후 꺾이기 시작했을 때, 지방은 안 오르던 곳들이 오르기 시작했다. 거의 끝물에 인천이 화려한 불꽃을 태우고, 사그러들때쯤 서산은 마지막으로 온기를 지피고 있었다. 그 마지막 온기가 2016년쯤으로 기억한다. 

서산 구도심에 살고 있고, 신도시(중앙공원 근방)에 입주물량과 분양권이 있으면 하루가 다르게 가격이 오른다며, 어디를 사야할지 모르겠다던 서산에 살던 지인이 생각났다. 그게 2014~2016년즈음이다. 나는 그때 서울에만 관심있었다.

서산의 그래프를 한번 보자.

서산이 10년치가 안나와서 충남을 먼저 살펴보자. 

충남 전체를 보자니 좀 안맞다. 선제적으로 상승했고, 지금은 하락하고 있는, 천안, 계룡, 논산 등의 데이터도 들어가 있다.

아래 그래프들은 아실에서 가져왔다.

천안의 서북구는 2010년부터 상승해서 2014년까지 상승하고 이후 하락하기 시작했다.

천안시 동남구도 거의 비슷하다. 2010년부터 2014년까지.

계룡시가 약간 의외다. 2009년에 바닥찍고 상승하기 시작해서 2012년까지 상승했다. 좀더 선제적으로 움직인다. 근데 이번 상승장에는 위에 지역들보다 늦게 상승했다. 거시적인 것도 봐야 하고 미시적인 것도 봐야 하는 이유다. 

논산은 209년부터 시작해서 2014년까지 길게 상승하기도 하고 한번씩은 큰폭 상승하기도 하고. 

서산만의 변화율을 보고 싶은데 서산은 15년부터 나온다.

아마 표본 데이터가 너무 적어서 2015년 12월 이전은 안 나오는 것 같다. 충남과 같이 겹쳐서 보면 서산의 모습이 나온다.

그리고 좀 더 자세히 보면 개별 아파트 가격의 그래프를 한번 보자.

서산에 구도심은 동문동이고, 지금은 새아파트가 많이 들어선곳은 성연지구, 

중앙공원 근처에 2016, 2017,2018년도에 많이 입주했다.

긴 시계열로 데이터가 나오는 곳은 신도심은 안나오고 구도심만 나온다.

동문동과 예천동에서도 구아파트의 데이터를 가져왔다.

서산동문동한라비발디의 2016년 3월이다. 29,300만원

그 맞은편에 있는 동문동 코아루는 2016년 3월 27,700만원

서산예천푸르지오는 2015년 11월에 33,200만원이었다.

서산읍내현대는 2016년 6월 23,250만원.

 

지금 데이터를 보는 이유는 긴 기간을 보기 위함이라, 최근에 좀더 상승하고 있는 성연이나 중앙공원 근처 데이터는 가져오지 않았다. 

이곳은 입주가 그리 오래되지 않아서 가격비교를 하기에는 적절치가 않다. 10년쯤은 쌓여야 의미있는 데이터로 활용가치가 높다.

특히 입주시기가 가격이 떨어지고 있던 시기였고(2017년이후), 전세 물량도 많아져서 가지고 있던 사람들은 특히 투자자들은 고생을 했다.

 

위에 개별 아파트들의 그래프를 보면 서산이 2013년쯤 되어서야 상승하는 게 보인다. 그때부터 상승하기 시작해서 2016년, 제일 끝에는 2017년에 마지막 상승을 하고 다시 하락하기 시작한다. 그리고, 이후 2020년 하반기까지 하락했다. 이후 조금씩 상승하기 시작해서, 2022년부터 서산이 간혹 상승지역으로 비치더니, 이번주에는 드디어 1등을 차지하기에 이르렀다. 

하지만 상승률은 0.16%이고, 금액도 그리 크지 않다. 

지금같은 시기에 상승하는 지역이 있는 게 어디냐며, 미리 선제적으로 투자하고, 차익실현한다면 그걸로도 충분할 수 있겠지만, 그건 아주 발빠르게 대처를 잘하는 사람들의 영역이다. 

 

2013년은 전국이 가장 냉랭한 시기였고, 정부의 대책은 대부분의 규제를 풀던 시기고, 최경환 경제부총리가 빚내서 집사라고까지 하던 시기다.

그리고 이런 시그널을 빠르게 읽은 사람들은 이제 서울은 바닥이구나, 상승전환하겠구나를 느꼈던 사람들이 많았을 것이다.

실제로도 투자 잘했던 사람들은 이때부터 혹은 2012년부터 분양권과 아파트 매수를 본격적으로 시작했다.

 

그럼 지금은 어떻게 볼 것인가?

서산의 상승시기는 아직 짧고, 서울의 하락 기간도 짧은 편이다. 언제쯤이 고점이고, 저점인지를 맞출 수 있는 사람은 아무도 없다.

대략적으로 시기만 가늠할 수 있을 뿐이다. 

대략적인 시기를 가늠하는 방법은 아무래도 과거의 데이터를 한 번 보는 게 아닐까 싶어서, 

서산이 1등을 차지한 오늘 이렇게 긴 글을 써보는 중이다.