아파트매매 매뉴얼 ver1.0

아파트 매매 매뉴얼 Ver 1.0

아파트 매매 매뉴얼 Ver 1.0
투자목적이 아닌 실거주 아파트를 구매하려는 사람들을 위하여

1.대상 아파트 결정 전
-부동산 중개인의 말에 혹하여 급하게 처리하지 말 것
-어차피 시세차익의 시대는 갔고 인기지역보다 실제 나에게 필요한 지역을 골라 6개월 ~1년 정도의 기간을 두고 집을 구한다.
-부동산 중개인을 방문하기 전에 대상 아파트와 주변 동네를 답사할 것. 평일 저녁이나 토요일 오후 등 오고가는 사람이 많을 때에 가볼 것
-주차장을 한바퀴 돌고오라. 우회적인 정보습득이 가능하다.
-'평생 살 집이다' 배짱과 여유가 필요하다.

2-1.결정 후에서 계약서 작성 하루 전까지
-등기소 등기부 열람 - 등본 열람과 설정 담보 확인, 가등기 여부 확인. 매도자와 소유자 일치여부 확인
-구청 도시계획확인원, 건축물관리대장, 토지대장 점검 - 면적, 지번, 소유자 등 등기부와의 일치 확인
-동사무소 주민등록 확인 - 매도인의 현주소가 주민등록상 본인임을 확인
-과세대장 조사 -재산세 가세가 누구의 명의로 되어있는가를 반드시 확인
-매도자가 최초 이사온 날 확인
-공동소유일 경우 공동소유자 전원 동의를 받아야 한다.
-부동산이 공법상의 용도규제가 있는지 조사한다
-가스회사, 전기회사에 전화해서 납부자 성명 확인 하기
-대출이 있을 경우 은행에 근저당 설정 문의하여 잔고증명을 받아야 함
-매도자가 최초 이사온 날을 확인하라

2-2.귀찮으면 피하라
-토지대장엔 있어도 건축대장엔 없는 무허가 건물은 피하라
-매도 직전 보존등기, 상속, 분리, 개명, 회복등기 및 주거변경은 피하라
-사망자의 소유로 된 부동산은 피하라
-예고등기, 가등기된 것은 피하라
-매도인의 나이, 사회적 지위, 직업과 너무 다른 부동산은 피하라
-소송으로 확정판결 받은 물건은 귀찮으면 피하라
-해외 거주자 부동산은 피하라
-법인이나 종중(문중재산)의 부동산은 귀찮으면 피하라
-재산세납세자가 소유자와 다른 경우 귀찮으면 피하라
-등기부상에만 의존하지 말라

3-1.계약서 쓰기 10분 전
-은행이 쉬는 날은 계약 안 한다.
-중개사무소 보증보험증서 기간 확인
-중개업자의 중개대상물 확인설명서 첨부 요청
-계약시 공과금 영수증 확인
(중개업자에게 시켜 최근 공과금 영수증 1부 지참 요청)
-반드시 실 소유자 본인과 직접 계약
-계약 당사자 성명, 주소, 주민등록번호 등을 주민등록증과 대조
-최초 계약에서 중도금 잔금지급까지의 기간은 1~2달
-계약금은 10% 이내
-입회인 필요 - 법무사
-등기권리증 확인 요청
-대출이 있을 경우 계약 직전 은행에 근저당 설정 문의하기
-계약서는 중계업자의 상호가 인쇄되어있는 계약서 용지에 쓰고
-대리인이 나온 경우 귀찮으면 피하라
-등록세와 취득세 확인

3-2.계약서 필수 기재사항
-매도인 성명란은 본인이 직접 쓰게 함
-대금의 액수 표기(문자와 숫자 병기)
-지급시기 표기
-지급방법
-명도시기
-구조변경, 목적물의 멸실, 훼손에 대한 사항
-계약 년 월 일 등
-부동산 표시란은 상세히 기술 - 등기권리증에 표시된 내용 그대로 다 적는다. 적을 경우엔 뒷면참조, -별지참조 등을 기재한 후 뒷면이나 별지 목록에 기재한다.
-신의칙 조항 기재

3-3.특약사항 작성
-위약 및 계약 해제시 배상문제
-계약시 명시되지 않는 소유권에 제한이 되는 가등기, 예고등기, 근저당, 저당권, 압류, 가압류 등의 여부 확인하고 이들이 계약 후 설정될 경우 해약하고 위약금으로 매도자가 얼마를 뱅산한다는 특약사항을 명시함
-차후 분쟁의 소지가 있는 사항은 모두 특약란에 적는다.
-기타 발생 가능 손해배상액을 특약사항으로 기재함
-잔금일을 기준으로 세금 및 공과금을 정산한다는 내용을 적는다.
(점유자 임차인 관리비 전기 수도 청소비 오물처리비 등)
-각종 권리 제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용을 적는다.

3-4날인전
-인감도장 확인
-계약서 정정시 적색으로 두줄을 그어 말소하고 난외에 '정정'의 기재를 하고 쌍방이 정정 날인을 함
-날인 전에 법무사의 도움을 받음
-계약서를 천천히 한번 읽어보기

3-5.날인후
-계약서의 장수가 2매 이상인 경우 각 장의 접속부분에 당사자 쌍방 간인을 찍는다
-계약금 지급 및 영수증 받음 (영수증 필수 양식에 의거함)

3-6.부동산을 나와서
-계약서는 바로 공증 및 가등기 해놓기(혹은 중도금 지급시)
-매도자가 여타의 이유로 계약을 해지할 것 같을 때에는 중도금을 법원에 공탁하거나 매도자 은행 계좌로 중도금을 송금함

4.중도금 지급시
-등기부 열람 : 등본 연람과 설정 담보 확인, 가등기 여부 재차 확인
-중도금 지급 및 영수증 받음(영수증 필수 양식에 의거함)

5-1. 잔금 지급시
-법무사 동행
-등기부 열람 : 등본 연람과 설정 담보 확인, 가등기 여부 재차 확인
-계약 이후 중요한 권리변동 있는지 확인
-기존에 설정된 저당권은 말소 확인
-이중계약 여부 확인
-등기 이전에 필요한 서류 - 등기권리증, 매도용인감증명서 등 권리이전서류를 받음
-매도용 인감증명서에 기재된 매수인의 인적사항을 주민등록등본과 확인 대조
-각종 세금 및 공과금에 관한 서류 확인
-열쇠를 건네받음
-잔금 지급 및 영수증 받음(영수증 필수 양식에 의거함)

5-2. 잔금지급후
-등기소에서 즉시 이전등기 완료
-중개대상물건 확인/ 설명서를 교부받고 중개수수료 지불
 

5-3. 잔금지급시 매도인 준비사항
-등기권리증
-부동산매도용 인감증명서(매수자 주민등록주소를 기재해야 함)
-주민등록등본 (등기부등본과 주소가 다른 경우 종전 주소가 기재된 주민등록등본 초본)
-거래사실확인원
-인감도장
-각종 세금 및 공과금 영수증
-부동산 인도를 위한 열쇠

5-4. 잔금지급시 매수인 준비사항
-주민등록등본, 도장, 잔금

5-5. 잔금지급시 중개업자
-등기부등본, 토지대장, 건물대장, 공시지가확인원, 토지이용계획확인원, 중개대상물건확인 설명서, 검인계약서

기타상식
-잔금수령과 소유권이전등기신청시 교부 및 부동산의 명도는 당사자의 특약이 없는 한 동시이행의 관계가 성립된다.

기존에 살고 있는 전셋집에서 나갈 때 주의점
-주소이전을 하거나 짐을 빼지 말라
-만약 그래야 한다면 임차권등기를 하라
-계약기간이 만료되었으면 가능
-만료되지 않았을 경우엔 집주인의 동의 필요

>> 수정 및 보완사항 업데이트 방법
blog.naver.com/equitable101 에 해당번호와 제목을 쓴 후 댓글 작성함
예)1.대상 아파트 결정 전
-동원할 수 있는 금액을 계산해보기