La strada

분양권 취득세 ~19.1


분양권 취득세
~19.12.3 (보유주택수 관계없이 1~3%)
19.12.4~20.7.10 (아파트 준공시점 잔금시 주택수에 따라 분양권 취득세율 결정)
-1~3주택 : 주택 가액에 따라 1~3%
-4주택이상 :  취득세율 4%
20.7.11~20.8.11​ ​(아파트 완공 시점 잔금시 주택수에 따라 분양권 취득세율 결정)
-취득시점 비조정에서 준공시점 조정지역으로 바뀌더라도 비조정기준
-비조정일 경우 3주택부터 중과
-조정일 경우 2주택부터 중과
​
20.8.12 이후 취득하는 분양권에 대해서는 (취득세 중과)
(20.8.12 이후에 취득한 분양권 취득세율은 향후 완공후 취득세를 내는 시점의 주택수가 아닙니다.)
분양권 취득당시(당첨,명변) 시점의 주택수로 판단해야 합니다.

분양권 양도세
취득세와 다르게 양도시 분양권을 주택으로 보는 시점은 21.1.1 입니다.
(비조정->조정지역의 거주요건=분양권 계약시점에서 전세대원 무주택일 경우 거주요건X)
*분양권의 계약금을 2차에 나눠낸 경우 1차만 낸 시점에서 조정지역으로 바뀌면 거주요건이 있습니다.

분양권 일시적 2주택
-분양권+분양권(분양권만 2개인 경우)
취득기준에대한 논란이 있었지만 최근 "비과세 기준은 등기시점" 이라는 기재부의 유권해석이 나왔습니다.
ex) a분양권을 9.13이전 계약하고 9.13이후 등기되었다면,
9.13대책적용으로 b분양권 아파트 준공후 2년안에 a주택을 처분시 비과세
a분양권이 12.16대책 이후 등기되었다면, 1년안에 처분시 비과세
2개의 분양권중 1개라도 비규제지역에 있다면 기존주택 3년 이내 처분시 비과세
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-분양권+주택
기존주택을 보유한 상황에서 분양권 취득시, 이경우 분양권+분양권 사례와 달리 규제를 소급적용받지 않습니다.
계약시점(당첨일or명변일)기준 취득
기존주택 1채를 보유, 9.13 이전에 조정지역의 분양권을 계약했다면 이는 9.13 대책에서 제외되어 분양권 준공 후 3년 내 기존 주택을 처분하면 비과세
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3년내 신축 주택 미완공시
1. 신규주택

김해 대청천 경동리인뷰에 대한 분양가 및 입지에 관한 리뷰.

2020년 11월 분양을 하고, 미분양이 났다. 하지만, 한달 정도만에 완판이 되고 프리미엄이 붙기 시작해서

연말에 분위기 좋을 때는 프리미엄이 거의 1억 가까이까지 붙었었다. 

새해가 되면서 규제가 더해지면서 위험 회피 매물이 쏟아지며, 가격이 다운되다가 이제 진정되고 다시 상승모드로 진입한 느낌.

공급내역은 아래와 같다.

정확한 주소지는 김해시 신문동 1254번지 외 115필지. 대청천 바로 옆에 붙어 있다. 

대청천을 지속적으로 정비하고 있어서 완공되고 나면 산책하기 훨씬 좋아질듯.

지하 2층 부터 지상 32~38층 8개동 877세대. 대부분 38층이다.

입주는 20203년 10월 31일 예정.

공급액은 67형 : 2.905 ~ 3.014 억원

               84형 : 3.635 ~ 3.775 억원

84C 형 분양받은 사람은 현재 대박이다.

2020년 11월에 분양하고 미분양이 났었던 대청천 경동리인뷰에 대해서 잠시 보고자 한다.

소액 투자가 가능한 몇 안되는 물건이어서 관심을 가졌었다. 

84기준 공급가가 376,500,000원. 발코니 확장비 21,000,000원 추가하면, 397,500,000원. 4억이 채 안된다.

바로 옆에 인구 300만이 넘는 부산시가 있고(부산생활권), 반대편에 100만 인구수를 자랑하는 창원이 있는 데,

새 아파트를 4억 이하에 분양하는 데 미분양이 났다면 무조건 겟해야하는 상황. 

김해시의 대장은 율하지구인데, 그곳의 현 시세는 율하자이힐스테이트가 84기준으로 6억쯤.

분양권으로는 내동에 연지푸르지오가 프리미엄이 1.5억~2억 사이. 

최근 분양한 율하 스카이시티는 3.95억. 하지만 여기는 1순위에 경쟁률 22대 1로 마감됐다. 

이제 이정도 가격엔 지방, 비규제 지역조차도 미분양이 나지 않는다는 얘기다.

아마 발표나고 떨어지고 나면 다시 한번 기존 전매 가능한 단지로 관심이 쏟아질듯.

이 단지의 특이한 점 하나. 다른 분양 단지도 그런지 모르겠지만, 마이너스 옵션 선택이 가능했다. 

집안에 기본 인테리어를 하나도 안하고, 입주 목적으로 분양받은 사람은 인테리어를 전부 새로 하고 들어갈 수 있는데

그 가격을 분양금에서 빼준다. 꽤 매력적인 제안이 아닐 수 없다.

기본 옵션이 엄청 좋다. 

포쉐린 바닥타일에 현관중문, 하이브리드 쿡탑, 엔지니어드 스톤, 그리고 시스템 에어컨까지.

재개발 아파트 조합원에게 선물주는 줄 알았다. 

4월 초반인 현재까지는 분양가에서 프리미엄이 얼마 붙지 않은 매물이 가끔 출현하고 있다. 층수도 좋은 녀석들이.

5월말까지 양도세 이슈 문제가 있어서 그런 듯 싶다. 6월이 되면 그것조차도 없어지기 때문에, 아마 다시 상승모드로 진입할 거 같다.

그전에 여력이 된다면, 잡아놓는 것도 나쁘지 않을 것이다. 시간이 많지 않다!!

현재 주변은 휑하고 가는 길에 아파트들은 대부분 15년 정도 된 구축들이다.

구축밭에 신축이라 어느 정도 메리트는 있어보인다.

총 830세대에 최고 층수는 25층. 입주예정일은 2023년 5월예정이다.

공급가액이 확실히 저렴하다.

59에 제일 저렴한게 2억5백5십, 84 가장 비싼게 3억2천8백5십.

절대가격이 상당히 저렴.

타입은 59B타입이 좀 아쉽지만, 그외 타입은 모두 4베이에 무난한 형태.

미분양이 한동안 진행되다가 11월말쯤 바로 완판됐다. 

지금은 어느 정도 프리미엄이 올라가고 있는 상황이다. 

2023년 5월 입주니까 아직 2년6개월 정도 남았다. 미리 선점한다면, 그 때 고생하지 않을 듯. 

아님 이 가격에서 더 내려갈까?? 그러진 않겠지.

부동산 투자의 최근 트렌드는 분양권이다.

미분양 난 거 빨리 들어가서 빨리 빠지기. 

미분양 분양권은 초기 투자금이 극도로 작다. 2천에서 4천정도의 투자금이 있으면 투자가 가능하다. 

어떻게 그렇게 적은 금액으로 투자가 가능하지 싶을 수도 있다. 

미분양이 난 곳은 이유가 있기 때문이다. 위치가 그닥 좋지 않고, 실거주가 받쳐주기 쉽지 않은 곳.

이곳에 들어가는 사람들은 벌써 이곳저곳에서 능력치를 발휘했던 사람들이 많다. 아니면 돈이 정말 많거나. 

이런 곳은 잘못 들어가면, 그냥 물리는 곳이다. 아니면 투자금을 포기하거나.

처음 하는 사람들이 이곳에서 치고 빠져 나올 수 있는 확률은 별로 없다. 

아직 나도 초보라 생각하기에 이런 곳을 섣불리 들어가지 못했다. 

그리고, 결정적으로 나의 투자 성향과 잘 맞지 않는다. 아니 내가 잘 적응하지 못한 분야이기도 하다. 

한 두번 성공했다면 훨씬 쉬웠을 텐데 그러질 못했다는 게 훨씬 정확한 답이다. 

빠르게 사고 빠르게 매도해야 하는 데, 그런 사고팜에 익숙하지 못해서 그렇다.

하지만 앞으로 해보고자 하는 데, 벌써 이런 미분양 분양권 시장이 어느 정도 끝나가는 시기이다. 

그만큼 시장의 변화가 빠르고 그에 적응하는 사람들의 패턴이 빠르고 이후는 다른 방식의 투자가 또 이뤄지고 있다는 뜻이다.

모바일 시대로 넘어오고 현명한 투자자들이 많아지면서 생긴 현상들이니, 그에 잘 맞춰가든가, 

그렇지 못하면 스스로 새로운 생존 방식을 찾아내던가. 

나의 발걸음은 느리다고 공공연하게 밝히고 있다. 

그래서 내 투자방식은 남들이 잘 안 쳐다보는 곳 위주로 향하고 있다. 

남들이 분양권에 몰릴 때, 분양권 근처의 구축들 중 갭이 작은 것들. 

오랜 기간 시세 하락이 이어지면서, 갭이 줄어들어 있어서 투자금이 상대적으로 적고, 리스크도 적은 곳.

그런 곳을 찾아서 투자해 놓고 기다리는 방식이 나에게는 훨씬 잘 어울린다. 

최근에도 그렇게 찾아서 한 곳이 청주다. 

가장 핫했던 곳이 청주 분양권이고, 한달새에 여기저기서 우후죽순으로 사고 팔고, 거기에 오창 방사광가속기까지 겹치면서

어마어마한 호재인 것처럼 사람들의 관심을 이목시키고, 휩쓸었는 데, 지금은 이제 꽤 올라서 투자자들이 다음의 장소를 

찾고 있는 듯하다. 그렇게 초기 분양권의 가격은 훅 올라갔고, 동네 A급지의 가격들도 올라갔다. 

청주는 3년간의 물량과다로 구축들 가격이 지속적으로 떨어지고 있었고, 미분양은 쌓여가고 있었다.

그러다가 지금 갑자기 터진 이유는 내년까지 입주가 끝나면 이후 입주물건은 거의 없어지고, 

앞으로 지어지는 물건도 별로 없게 된다. 그리고, 이곳저곳 돌아다니던 투자자들이 마지막으로 찾은 곳이 청주.

신축, 분양권의 가격은 그렇게 한바탕 올라갔는 데, 구축은 아직 그대로이다.

인구 80만의 도시인데, 신축이 올라가고, 새아파트에 대한 선호도가 쌓이고, 주변에 세종, 대전이 어마어마한 상승세를 기록하고,

그랬는데, 청주만 가만히 있을 것 같지는 않아서, 갭작은 거, 위치는 생각하지도 않고, 그냥 샀다. 

현재는 세금과 갭 합쳐서 1천5백. 하나는 잔금까지 완료하고 등기까지 받았고, 하나는 내일 계약과 잔금을 동시에 치르러 간다.

중간에 부동산 사장님이 잘 깎아주기도 했거니와, 보고 자시고 할 것도 없이 부동산 사장님 믿고, 그냥 돈부터 부쳐놓았다. 

그리고 내일 실제로 보러 갈지 안갈지도 모르겠다. 다만 충북대 후문 근처라 구경은 한번 가봐야지.

지금도 어딘가 지방을 찾아보면 갭이 크지 않은 물건들이 존재한다. 다만, 초보자들 일수록, 현장을 많이 가보고

그동네의 분위기를 많이 느껴보고, 동네에 대해서 자세히 알게 될 때 투자가 훨씬 쉬울 것이다.

그럼에도 불구하고 투자하지 못한다면 그냥 빨리 포기하는 게 낫다.

모든 사람이 투자를 잘 하는 것이 아니다. 모든 인간에게는 어느 분야에서든 자신이 잘 하는 것이 있을 것이고

그것을 빨리 찾아내는 것이 자신의 앞으로의 삶에 훨씬 도움이 될 터이다. 

이 이야기는 다시 좀 더 길게 얘기하기로 하고, 다음에 하자.

아직 세상엔 투자할 것이 많다. 지금도 그것을 찾기 위해 열심히 노력중이다.