La strada

갭투자라는 어감 자체가 주는 부정적인 느낌이 있다.

하지만 다른 방향으로 생각해보자.

갭투자라는 말은 전세를 끼고 나중에 살 집을 미리 사둔다는 개념이다.

투자가 과열 되면서 뉴스 기사로 워낙 갭투자를 부정적으로 묘사하다 보니 분위기가 나빠졌을 뿐

원래는 위와 같은 이유로 시작된 부분이다. 

금융이 선진화 되어 있는 나라들은 모기지론을 이용해서 집값의 대부분을 대출을 받고,

이자를 꼬박꼬박 잘 내기만 하면 큰 문제없이 장기로 이용할 수 있는 금융제도가 있다.

그러나 우리나라는 금융이 제자리를 잡아가기전에 전세 제도가 먼저 생기면서

그것을 활용한 투자가 훨씬 빠르게 정착되다보니 이런 투자가 먼저 이뤄졌을 뿐이다. 

나이가 들면서 수익이 늘어나는 상황이라면 전세를 껴놓고 사서 내가 좀 더 열심히 벌어서 

나중에 들어가는 방식이 제일 효과적이다. 그렇게 집을 늘려가는 방식이 좋다.

집값이 떨어지고 있다. 

강서, 서대문, 강북 등 고점 대비 30% 하락했다고 여러 곳에서 기사가 나온다. 

https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=field&news_type_cd=10&prsco_id=011&arti_id=0004088603

그런 거래가 정상인지 이상인지, 어떤 스토리가 있는지는 차치하고 그냥 현상에만 집중해보자.

사려고 기다리던 사람들은 분명 기회가 오고 있다.

전세값도 급등했다가 다시 하락세이지만, 월세로 전환중이고, 집값은 하락하고 있으니, 갭은 줄어들고 있다. 

위에 기사에 나온 동네와 그 옆동네 등과 비교해 보자. 

DMC파크뷰자이와 거리가 멀지 않은 상암월드컵파크4단지. DMC파크뷰자이의 급감한 가격이 아니라면 월드컵파크4단지와 비슷한 가격차이가 형성되어 있다. 다만 급락한 가격이 생기니까, 그 가격이 수렴하게 되면 갭이 7억대에서 4억대로 줄어든다. 

마곡13단지힐스테이트마스터에 가격 실거래가가 적용되지 않아서 차이가 나지 않는 데, 뉴스에 나온가격을 대입하면, 2억대의 갭이 나온다. 그 옆에 강서힐스테이트는 역시 7억대의 가격차가 난다. 

뉴스에 나온 가격대가 여러 개가 나올지 유일한 한개일지는 시간이 지나봐야 알 수 있을 거 같다. 

내가 가고 싶은 지역이 있다면, 꾸준히 살펴봐야 한다. 

꾸준히 살펴보다 보면 언젠가 기회가 온다. 그 기회가 왔을 때는 과감히 지를 수 있는 결단력이 있어야 한다. 시드머니는 당연하고. 

시드머니를 마련해 놓고, 금리가 변화를 보일 거 같고(좀더 빨리 움직여야 할 수도 있다), 심리도 바뀌는 거 같으면

빠르게 행동으로 움직여야 기회를 잡을 수 있다. 

** 원하는 집을 사기 위해 8년을 기다렸다. 그리고 살 수 있는 여력이 될때 과감히 질렀다.**

뉴스를 보며 드는 고민.
두가지 기사를 보자.
첫번째 기사는 얼어붙은 매매심리.
아파트 매수심리 2019년 수준으로 하락.
서울 아파트 매물도 한달여만에 6.7% 감소.

한국부동산원의 발표로 매매수급지수가 90.1을 기록했다. 100이하면 매수심리가 낮다는 것.

https://news.v.daum.net/v/20220815073602250

두번째 기사는 주택시장은 얼어붙었지만 월세시장은 가속화되고 있다는 기사.

https://news.v.daum.net/v/20220815060038611

두가지 기사를 보며 드는 생각.
우선 매수심리가 낮아지기도 했지만 팔려는 사람들도 물건을 걷어들이고 있구나, 지금도 급매는 있겠지만, 급매도 줄어들어가고 있겠구나. 급매가 다 줄어들고 나면 어떻게 될까. 그러면 다시 하방으로는 안정화 되지 않을까.
더이상 낮춰서 팔려는 생각이 줄어들면 어떻게 될까.
매물도 줄어들거고, 매물이 줄어들면..

두번째 기사를 보고,

급리가 오르고 있고 전세가가 급격한 인상을 보이다가 하락하면서 급리와 전세가가 과리가 생기니까 세를 놓는 입장에서, 월세를 선호하게되는 상황.
월세를 찾는 사람도 느는게, 한동안 대출 금지가 되면서 전세금 충당이 안되니 어쩔 수 없이 전세로 가려는 수요가 생기고, 월급여가 괜찮은 사람들 중 일부는 전세금을 세이브하고, 월세로 충당하면서, 자산의 일부를 재테크에 투자로 수익을 보전하려는 생각도 느는구 같다. 월급으로 자산을 늘릴 수 없으니, 여타 재테크를 하려는 수요가 맞물리면서 월세 수요가 많아졌고, 월세의 금액도 상당히 세지고 있다. 내 경우도 년초에 비해서 월세가 10% 가까이 상승한 느낌.
그러면 금리가 오르다가, 내년쯤부터 금리가 다시 하락하기 시작하면, 월세는 다시 줄어들까? 아마도 그렇게 되지는 않을 것이다. 그럼 주택의 수익률이 상승하는 효과가 발생한다. 수익률이 좋아지는 게 급격히 좋아지지는 않겠지만, 수익률이 좋아지면 자산이 다시 주택으로 가는 현상도 생기지 않을까.

기사와 통계를 볼때 자신의 생각을 확장시켜가며 볼 필요가 있다. 내 생각이 지금 맞을 수도 있고 틀릴 수도 있지만, 어떤 시나리오가 됐을 때 나는 어떤 포지션을 취할 것인가, 투자를 더 할 것인가, 보수적으로 기다릴 것인가, 매물을 팔 것인가, 좀더 빠른 대처가 가능하다.

마지막으로 가장 중요한 한가지는, 부동산은 전세계적으로 긴 시계열로 봤을 때 장기 우상향 한다는 것, 일시적인 조정, 하락은 언제든 생길 순 있지만 단기 바닥을 맞출 확률은 낮고, 그럼 자신의 재정 상태와 앞으로의 현금 흐름을 생각하며 여력이 되는 순간, 금액의 가장 끝단(가정의 평화를 깨지 않을 수 있는 한도)에서 집 한채는 가지고 있는 게 마음의 평안을 이룰 수 있는 길이지 않을까!!

법인으로 투자를 시작한 이후 첫 수익을 실현했다.

6.17, 7.10 규제부터 8.4 대책까지 나오고 임대차법이 시행되면서 온갖 부동산 관련된 정책들이 쏟아지는 통에

지지부진하던 매물을 한 개 털어냈다. 

이건 다행히 전세를 낀 매물인데, 내년 4월에 맞춰 집주인이 실거주 가능한 매물이라 금방 팔렸다.

안 그랬으면 이것도 전세 기간 도래할 때까지 기다렸어야 했을 텐데.. 

요즘 전세, 매매 때문에 난리다.

정말 생전 고민 안하던 친구들도 최근에 몇번 연락이 왔다. 어떻게 해야 되냐고??

집을 매매하고 싶은 친구도 하나 있고, 전세를 이동하려는 친구도 하나 있고.

둘다 강북쪽에 살고 있는 사람들인데, 

한명은 회사 후배. 한살 차이라 편하게 지내는 사람이다. 

작년에, 갑자기 김포에 분양 받은 게 하나 있는 데, 곧 입주인데, 어떻게 해야 되냐는 거다. 

살고 있는 집은 공릉동쪽이고, 회사도 그쪽이라 이사를 가긴 힘들고 지금 집도 있고. 

그래서 나는 가능한 한 갖고 가라고 조언을 해줬는 데, 와이프와 긴 고민 끝에 결국 포기했다. 

현재 김포는 다시 보면 우울한 상태. 다행히 메인 입지는 아니라는 거에 아쉽지만, 정신 승리하는 중.

간혹 부동산 얘기를 하면, 되도록 갈아타라는 얘기를 한번씩 했는 데, 

늘 돈 없다며, 빚을 내고 이자를 내는 거에 두려워 하는 거였다. 맞벌이를 하면서도.

그렇게 집한채 있는 상태(좀 작은편)로 그대로 지내다가 갑자기 얼마 전부터 좀 더 큰 평수로 이사를 가고 싶다며

문의를 해왔다. 어디를 선택해야 되냐고. 

살고 있는 곳에서 벗어나지 않으려고 해서, 그리고 벗어나기도 쉽지 않아서 선택지가 별로 없다. 

그리고 어떤 식으로든 레버리지를 쓰는 걸 두려워하지 않는 사람과 빚이 조금이라도 있으면 큰일 나는 줄 아는

사람과의 마인드 자체가 다르기 때문에, 어떻게 해 줄 수 있는 부분이 아니다. 

자신의 한도 내에서 가장 만족할 수 있는 부분까지 올라서는 것 밖에. 

아마도 조만간 조금 넓어진 집으로 이사갈 듯. 

또 한 친구는 전세로 살고 있는 데, 집주인이 곧 들어오겠단다. 

12월 만기에 집을 내줘야 할 판이다. 이사를 위해 새로 구해야 하는 데, 1억 5천이 올랐단다.

근데 전세가 없어서 있으면 무조건 구해야 할 수 밖에 없다. 

그런 상황에 처해 있다 보니, 급 고민스러웠나보다. 

이 친구는 그나마 다행인게, 청약 점수가 아주 높아서 웬만한 거 분양에 하나 당첨할 수 있는 점수대.

지난 번에도 수색 증산 중에서 가장 높은 녀석에 넣었다가 아쉽게 떨어졌는 데, 

바로 옆에 거에 넣었으면 바로 당첨됐을 점수. 

어쨌든 최후의 보루가 하나 있기에 그나마 좀 덜 걱정이 되지만, 

현재 전세집에서 나가야 하는 입장에서 스트레스인거다. 

청약에 당첨이 되도 입주시까지 몇 년은 거주해야 하는 데, 지금같은 상황은 어쩌면 정말 거지같은 상황이다.

스스로도 다 공부해보고 전화 상담을 준거라 따로 더 추가적으로 얘기해 줄게 많진 않았다. 위로밖에..

조만간 있을 청약에 대비하라는 것 정도. 

이 집을 매수한 사람은 조만간 결혼을 앞둔 청년이었다. 계약할 때, 아마도 결혼하려는 예비신부(?)와 같이 온거 같았다.

잔금을 치를 때는 혼자왔는 데, 이것저것 메모하고, 서류 챙겨 오고 하는 게 역시 요즘 아이들처럼 똘똘했다. 

잘되기를 바라는 마음에서 앞으로 집값이 잘 오르기 바란다고 얘기해 주었다.

아직 이 친구가 살 정도의 집이어서 그닥 안 오른게 맞고, 앞으로도 크게 상승하긴 쉽지 않아 보이기도 하고,

나는 그닥 원하는 가격 정도에 팔지 못하고 매도하고 나왔지만, 

집값이 상승해서 이 친구들이 다음 단계로 갈아타는 데 밑거름이 되주길 바라는 마음이다.

결혼하며, 집을 사고 시작하는 것과 전세로 시작하는 것에는 마인드의 차이가 큰데,

시작을, 매매를 통해 자가에서 시작했다는 거에 박수를 쳐주고 싶다.

이 집이 꼭 살아가는 데, 밑거름이 되주길 바란다.