La strada

뉴스를 보며 드는 고민.
두가지 기사를 보자.
첫번째 기사는 얼어붙은 매매심리.
아파트 매수심리 2019년 수준으로 하락.
서울 아파트 매물도 한달여만에 6.7% 감소.

한국부동산원의 발표로 매매수급지수가 90.1을 기록했다. 100이하면 매수심리가 낮다는 것.

https://news.v.daum.net/v/20220815073602250

두번째 기사는 주택시장은 얼어붙었지만 월세시장은 가속화되고 있다는 기사.

https://news.v.daum.net/v/20220815060038611

두가지 기사를 보며 드는 생각.
우선 매수심리가 낮아지기도 했지만 팔려는 사람들도 물건을 걷어들이고 있구나, 지금도 급매는 있겠지만, 급매도 줄어들어가고 있겠구나. 급매가 다 줄어들고 나면 어떻게 될까. 그러면 다시 하방으로는 안정화 되지 않을까.
더이상 낮춰서 팔려는 생각이 줄어들면 어떻게 될까.
매물도 줄어들거고, 매물이 줄어들면..

두번째 기사를 보고,

급리가 오르고 있고 전세가가 급격한 인상을 보이다가 하락하면서 급리와 전세가가 과리가 생기니까 세를 놓는 입장에서, 월세를 선호하게되는 상황.
월세를 찾는 사람도 느는게, 한동안 대출 금지가 되면서 전세금 충당이 안되니 어쩔 수 없이 전세로 가려는 수요가 생기고, 월급여가 괜찮은 사람들 중 일부는 전세금을 세이브하고, 월세로 충당하면서, 자산의 일부를 재테크에 투자로 수익을 보전하려는 생각도 느는구 같다. 월급으로 자산을 늘릴 수 없으니, 여타 재테크를 하려는 수요가 맞물리면서 월세 수요가 많아졌고, 월세의 금액도 상당히 세지고 있다. 내 경우도 년초에 비해서 월세가 10% 가까이 상승한 느낌.
그러면 금리가 오르다가, 내년쯤부터 금리가 다시 하락하기 시작하면, 월세는 다시 줄어들까? 아마도 그렇게 되지는 않을 것이다. 그럼 주택의 수익률이 상승하는 효과가 발생한다. 수익률이 좋아지는 게 급격히 좋아지지는 않겠지만, 수익률이 좋아지면 자산이 다시 주택으로 가는 현상도 생기지 않을까.

기사와 통계를 볼때 자신의 생각을 확장시켜가며 볼 필요가 있다. 내 생각이 지금 맞을 수도 있고 틀릴 수도 있지만, 어떤 시나리오가 됐을 때 나는 어떤 포지션을 취할 것인가, 투자를 더 할 것인가, 보수적으로 기다릴 것인가, 매물을 팔 것인가, 좀더 빠른 대처가 가능하다.

마지막으로 가장 중요한 한가지는, 부동산은 전세계적으로 긴 시계열로 봤을 때 장기 우상향 한다는 것, 일시적인 조정, 하락은 언제든 생길 순 있지만 단기 바닥을 맞출 확률은 낮고, 그럼 자신의 재정 상태와 앞으로의 현금 흐름을 생각하며 여력이 되는 순간, 금액의 가장 끝단(가정의 평화를 깨지 않을 수 있는 한도)에서 집 한채는 가지고 있는 게 마음의 평안을 이룰 수 있는 길이지 않을까!!

이번주에 저는 지식산업센타를 계약했습니다.

저는 부동산 중에서 현재 취약한 부분이 꾸준히 나오는 월세가 필요했습니다.  여러 가지를 알아보던 중 지식산업센터에 관심을 갖게 됐고, 결국 계약까지 하게 됐습니다.

구로디지털단지에 친구가 사업을 하고 있었고, 처음에는 임대로 사업을 하다가 확장하면서 인원수가 많아지고 하다보니, 월세를 지속적으로 내는 것보다 매매를 해서 소유를 하는 것이 훨씬 낫겠다는 생각으로 3칸을 매입해서 사용중입니다. 구로디지털단지에서 5년째 회사를 운영하는 친구의 결론이었습니다. 사옥 구입하면서 정부에서 대출을 받아 이용하는 데, 정부대출 금리는 엄청나게 낮아서 1.5% 정도라 충분한 대출을 받아 이용하고 있음에도 그동안 내던 월세에 비해 훨씬 적은 금액으로 회사 운영이 가능하답니다.

실제로 회사를 운영하면서 정부지원 대출과 자금을 받으면 더없이 좋겠지만, 투자하는 저의 입장에서는 그정도로 좋은 대출 금리는 받을 수 없어서 아쉬웠습니다. 

어쨌든 구로에 지식산업센타가 안정적이라는 얘기를 들었고, 최근에 지성님 강의 뒤풀이때 처음 만난 분과 얘기를 나누다가 그분도 그 동네에 사무실이 있고 투자도 하고 있다는 얘기를 듣고 확신이 들어서, 발걸음이 빨라졌습니다. 

그리고 친구에게 부동산을 소개받고 그곳에 가서 물건을 소개 받아서 그 다음주에 현장 방문을 하고, 그리고 이번주에 계약까지 이뤄졌습니다.

물건을 두개를 소개 받았는 데, 먼저 관심이 갔던 물건은 매도자가 금액을 애매하게 올리고 안팔겠다고 하고, 그러는 바람에 실패를 하고 말았습니다. 두번째 물건으로 봤던 것을 매입하게 되었고, 그 도중에 부동산 사장님이 1천만원 깎아줘서 더욱 기분좋게 진행하게 되었네요.

무엇보다 빠르게 진행할 수 있었던 것은, 구입한 지산에 최근에 세입자가 계약을 해서 들어와서 1년 반정도는 안정적으로 임대가 맞춰져 있다는 것이었습니다. 그리고 그렇게 나가기 전에 원래 주인이 내부 인테리어랑 다 해 놓아서 그런 부분까지 손볼 필요없이 임대가 가능한 상태를 확인했습니다. 건물은 벌써 15년차 넘어가서, 약간 낡은 감이 없지 않았지만, 주변으로도 그렇고 공실도 별로 없어서, 크게 걱정할 정도는 아니어 보입니다. 상태적으로 가산디지털단지 쪽은 훨씬 늦게 지어지면서 건물 가격이 높아져서인지 상당부분 공실이 있다고 전해들었습니다. 

성수동쪽도 알아봤는데, 성수동 쪽도 아직은 공실이 좀 있다고 전해들어서(부동산을 통해서), 좀더 안정적인 구로쪽을 주로 보게 되었습니다.

구입한 지산의 금액은 6억3천이고, 80~90%대출이 가능하답니다. 저는 최대한 90%예상하고 있고, 부동산 사장님도 은행에 문의해본결과 충분히 나올수 있다고 해서 진행하게 되었습니다. 80%~90% 사이의 대출 여부는 본인의 자산여부와도 관련이 된다고 들었습니다. 나머지는 대략 세금이 좀 세게 들고 부과세도 처음에 냈다가 다시 받아야 하고, 중개수수료도 꽤 나가는 편이라 초기 금액이 아주 적진 않지만 최종적으로는 1억에서 1억 5천 사이가 투자금으로 필요할 거 같습니다. 저의 예상은 대략 1억정도입니다. 

아직 셋팅이 다 끝나지 않은 상황이라 다 완료되면 다시 한번 정리하도록 하겠습니다. 

이주의 근황토크는 마치겠습니다.

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