La strada

한 열흘 전쯤 보고 나쁘지 않네 하고 있다가,

오늘 아침에 다시 보고, 음, 괜찮은 데, 하다 보니 내일 입찰 물건. 그래서 급히 현장에 다녀왔다.

아직 유찰이 한번도 되지 않은 100% 상태의 물건. 

98평에 172,500,000원. 상태는 전. 

하지만 주변은 거의 아파트로 바뀌어 있고, 일부만 지저분한 상태로 남아 있다.

권리관계도 특별히 문제될만 한 건 보이지 않고, 땅위에 지상권 설정될만한 것도 없어보인다.

컨테이너 하나 있는데, 그것도 치우는 데 어려움이 있진 않을 거 같다.

농지취득자격증명서를 제출해야 하는데, 1000제곱미터가 넘지 않으니 주말농장용으로 받으면 된다.

시간이 좀 지나서 전에서 대로 용도 변경에 성공하면 지가가 꽤 올라가지 않을까??

근데 아파트 옆으로 백마신병교육대대가 있다. 계속 자리를 지키려나?

일산에듀포레푸르지오아파트 위쪽에 백마신병교육대대가 있다. 

탄현동 99번지 옆에 빈터같은 공간에는 6층짜리 건물이 들어서있다.

1층은 1곳 빼고 공실이 없었고, 위에는 어느 정도 공실이 있는 듯.

토지이용계획을 보면, 지목이 전이고, 준보전산지에 2종일반주거지역, 그럼 40% 집을 지을 수 있고.

도로도 앞에 있고, 이용하기에 문제는 없을 듯.

건물뒤쪽이랑 옆에는 주차장이 여유롭게 자리하고 있다.

왼쪽으로 보이는 집은 자연에가1차아파트다 낮은 저층 아파트. 오래되진 않았다. 임대주택인듯. 가격이 나타나지 않는다.

일산에듀포레아파트는 전용 62제곱미터 기준으로 4억9천, 84제곱미터는 6억. 호가는 6억5천

땅을 조사하러 갔지만, 아파트 가격이 눈에 먼저 들어오는 건 어쩔 수 없다. 

지난해 경매에 나온물건이 탄현동 100-18, 이땅도 평당 2,000,000정도에 낙찰.

위 낙찰받은 자리는 아직 뭐가 있진 않은듯했다. 주말농장용으로 쓰고 있는 듯.

동네에 부동산에 한번 들러봤다.

이곳으로 김포관산도로가 이어질 예정이어서 야당동에 토지보상이 이뤄진단다.

그래서 기사를 찾아봤다.

landbosang.com/25/?q=YToxOntzOjEyOiJrZXl3b3JkX3R5cGUiO3M6MzoiYWxsIjt9&bmode=view&idx=4534081&t=board

2024년 완공이 목표로 보상이 작년에 이뤄졌는데, 

지나가는 길이 일산에듀포레 후문쪽으로 이어지는 길에서, 백마신병교육대앞을 지나가는 것 같다.

그곳에 펜스가 쳐져있었다. 그곳을 뚫고 야당동으로 넘어가면서 그쪽에 토지보상이 이뤄진듯.

도로가 연결된다는 건 호재이니, 지가는 상승할 것 같다.

이런곳의 경매건은 어떤 식으로 도전을 하는 것이 맞을까?

아까 부동산에 갔을 때, 이곳 땅에 매물이 없다고 했다.

그리고 감정가가 작년초에 결정됐는데, 평당 1,760,000원가량이다.

이정도면 비싸지 않은 가격.

이럴때는 유찰이 되기전 사람들의 관심의 좀 덜 있을 때 100%에서 경매에 입찰해서 낙찰받는 방법이

좋을 수 있다. 한번 유찰되면 많은 사람들이 관심을 가질 거고, 

은연 중에 경쟁율이 높아지면, 최초 감정가보다는 높은 가격에 낙찰되는 것을 여러 차례 봐왔다.

그래서 유찰되기 전에 100% 보다 1% 높은 가격으로 단독 입찰로 낙찰받는 것도 나쁘지 않다.

+
99, 99-1번지중 99-1 한필지는 대부분이 도로 상태라, 그에 따른 감가 상각은 해야된다.
그렇다면 평단가는 99번지만 생각해야한다.
경매 돌입전 여러 방면에서 살펴봐야할게 참 많다.

아래는 주소지 주변의 현황 사진이다.

근처에 큰 상가건물이 유치권 상태로 경매로 나와있다. 상가가 형성되지 않은 건 주변에 

좋을 건 별로 없지만, 그 덕에 사람들의 관심도는 떨어질듯.

현장조사를 갔다.

경매나온 물건이었는 데, 크지않은 땅인데, 김포골드라인에서 그리 멀지 않은 땅.

구래역에서 2km 정도. 가까운 땅은 아니지만, 동네가 확장되는 공간임을 생각할 때 멀지 않은 지리적 위치다.

가격도 비싸지 않은 경매가 67,000,000원. 152제곱미터에 46평.

낙찰 받을 수도 있겠다는 생각이 들어서 찾아가봤다.

뭐에 쓸 수 있을까 고민했다.

100m정도 거리에 금호어울림2단지를 짓고 있고, 주변으로 게속 아파트가 확장되어 짓고 있었다.

물건지 옆으로 들어오는 넓은 지역도 아파트를 지을것처럼 정비하고 있는 느낌.

물건지가 있는 지역이 어떤가 자세히 들여다 봤다.

숲이 있는 옆으로 집이 있는 데, 한 네개 정도의 단독 가구.

그리고 공장겸 사무실이 있는 회사가 3개 정도. 이상한 카페가 하나 정도.

나머지는 빈땅. 농사짓는 듯. 텃밭 정도로 이용하고 있는 것 같다. 

울타리는 쳐져 있고 뭔가가 자라고는 있지만, 잘 가꾸는 상태가 아닌, 잡초가 아닌가 싶다.

내가 건설사라면, 전체 땅을 사는 게 어렵지 않을 거 같다. 

동네를 전부 산다면 1000세대 이상을 지을 수 있을 거 같고, 

옆에 한강금호어울림2단지아파트 정도의 500세대 정도는 충분히 지을 공간을 확보할 수 있을 거 같다.

그렇다면, 땅값을 잘 받을 수 있지 않을까?

정 중앙이라, 이 땅을 떼어놓고 사업을 진행할 여지는 별로 없어 보인다.

길을 경계로 아파트를 짓고, 이 땅만 매입을 안한다면?? 

그땐 상가건물 하나 지으면 되고. 형질변경 가능하지 않을까?

지금은 아파트 지으라고, 권장하는 분위기로 바뀌지 않았는가..

면적도 작아서 주말 체험 농장용으로 농취증 발급도 어렵지 않겠고. 집에서도 멀지 않고.

그렇게 임장 후 고민하는 사이 경매 진행되고 낙찰이 됐다. 

93,100,000원. 매각가의 133%. 역시 사람들은 비슷한 생각을 하나보다.

좋은 경험을 했다. 

좋다고 생각되면 빨리 빨리 도전을 해봐야할 듯.

그전에 공부부터 하구요. 

토지 공부 열심히 해야겠다!!

아파트 지어지는 동네가 갈수록 확장되고 있다. 

이곳까지 딱 2.09km. 걷기엔 먼거리이긴 하지만, 이곳까지 확장되지 않을까??

한동안 미분양 무덤으로 불리면서 김포가면 큰일난다고 얘기했었는데,

그게 벌써 잊혀지고, 김포골드라인까지 들어서면서 교통도 좋아지고, 한강신도시의 매력이 살아나고

인구도 늘어나고, 관심도 폭발하고, 김포초입은 10억을 가고 있고, 골드라인 거의 끝 라인도 역앞은 8억을 가고 있다.

사람들의 관심도도 엄청 상승해서 지금은 몇백명이 늘 관심을 두고 있다.

동네사람들도 많겠지만, 이곳에 오고자 하는 사람들도 분명 많을 것이다.

신도시가 되고 분위기가 어떻게 바뀌어 나가는지, 경험해본 사람들이 늘어나면서 갈수록 투자는 힘들어지는 듯.

규제는 더더욱 많아지고.