La strada

우선 서부선에 대해서 알아보자

새절역 - 충암초교 - 명지대 - 한국도자기 - 연대네거리 - 신촌역 - 광흥창역 - 순복음교회 - MBC - 한양APT - 노량진역 - 장승배기역 - 건영약수APT - 구암초교 - 경희한의원 - 서울대입구역 

이렇게 정리해 놓으면 투자할 것들이 보인다. 좀더 저평가 되어 있던 곳들. 

그외에 주변 호재들을 찾아보자

1. 서울 도서관 서북권 분관 확정
    : ‘19년 8월 (준공 : ‘22년 하반기)

ddmissue.com/news_view.jsp?ncd=3201

2. 서부선 민자적격성 통과 확정 : ‘20년 6월 22일 

www.hani.co.kr/arti/area/capital/950397.html

3. 강북횡단선 국토부 승인 (예타면제 가능성 高)
    : ‘20년 7월

news.joins.com/article/23628124

4. DMC롯데쇼핑몰 착수 (마포구청 기본계획서 제출 完 )
    : ’20년 하반기

5. 명지대 어반캠퍼스 상업시설 준공 : ‘21년 1월

6. 5구역 청소년시설 확정
7. 종합보육지원센터 개관 : '19년 3월
8. 월드컵대교 개통 : ‘20년 12월
9. 경의선숲길 성산자동차전문학원 부지 공원화 추진
    : ‘20년 하반기
10. 수색역세권 개발 (확정/가시화중)
11. 원종홍대선 예비타당성 (가좌역 인접, DMC역 환승)
    : ‘20년 6월~7월
12. 가재울7구역 초등학교 및 가재울초/중학교 통합학교 신설 추진
13. 서울역 - 가좌역 (5.4km) 구간 경의선 지하화 추진
    : ‘30년 상반기

14. 수색증산 뉴타운 변모중

     : 증산2구역 분양예정(2020년 하반기)

** 다시 가재울뉴타운으로 돌아와서 현재의 가재울 뉴타운에 대해서 알아보자

가재울1구역, 2구역이 현대아이파크와 동부센트레빌로 준공됐고, 가재울3구역이 3400세대의 래미안e-편한세상,

4구역은 4300세대의 파크뷰자이, 6구역이 에코자이, 5구역은 루센티아로 최근에 입주를 완료했다.

그리고, 모래내.서중시장을 개발하는 8구역이 리첸시아로 2022년 7월 입주를 위해 공사를 열심히 하고 있고,

9구역은 철거를 앞두고 있다. 가재울뉴타운의 2만세대가 취소없이 완성단계를 이룩하게 된다.

가재울뉴타운의 최고 장점은 오랜 시간이 걸리긴 했지만, 해제되는 곳 없이 모든 곳이 계획되로 진행되었다는 것이다.

도심속에 2만세대의 뉴타운이 들어서면서 거주민의 만족도가 높아지고 있다. 

상암동 디지털미디어시티 업무지구가 자차로 10분, 여의도까지 40분, 광화문까지 20분. 

7월7일자 최근 실거래가로는

DMC파크뷰자이 12억5천,

DMC래미안e편한세상 10억5천, 

듣는 얘기로는 가장 최근에 입주한 DMC루센티아가 13억에 거래됐다는 얘기를 들었고, 실거래로는 아직 안 올라와있다.

그옆에 에코자이 또한 12억까지 거래.

서부선이 터지고 나서 매도자들이 다 거둬들이면서 거래자체가 안되고 있는 듯하다.

위 문서의 해석대로라면 예외 규정으로 재개발 재건축 사업장 조합의 경우 관리처분인가가 난경우에는 집단대출 가능.
그렇다면 조합원의 집단대출 받고, 팔때 승계시키면 될듯.

임대, 매매사업자가 주택 신규 건설시에도 종전대로 대출 가능.
이것도 해야겠구만.

열심히 해보는 걸로.

‘당인리(唐人里)’라는 지명은 임진왜란 때 중국의 군대가 주둔하면서 생겼다고 하며, ‘당인(唐人)’이란 중국을 상징하여 부른 당(唐)나라, 즉 당나라 사람을 부른데서 유래가 되었다. 이러한 땅에 세워진 당인리 발전소(서울화력발전소)는 우리나라 최초의 화력발전소로 한강에 돛단배가 오가던 시절 마포의 황량한 벌판에 ‘경성전기주식회사’의 주도로 1930년 11월 28일 현대식 발전설비와 높은 굴뚝을 갖추고 그 위용을 드러냈다. 
당인리 발전소 제 1호기(10,000kW)의 준공에 이어 2호기(12,500kW)가 1935년 10월 31일 준공되면서 수도권의 거리를 어둠으로부터 탈출시키는 희생과 봉사를 아끼지 않았으며, 비극의 6.25를 체험한 채 전화(戰禍)로부터 도약을 시도하던 1956년 3월 15일 제 3호기(25,000kW)가 준공되었다. 서울의 인구집중과 70년대 정부의 중화학공업 육성정책발표 후 1969년 4월 25일 제 5호기(250,000kW)가 준공되면서 서울 화력발전소로 개명하였고, 뒤이어 1971년 4월 10일 제 4호기 137,500kW가 준공 되어 우리나라 산업발전의 중추적인 역할을 수행하였다. 산업화의 조류를 타고 우리나라 경제성장에 밑거름이 되었던 제 1, 2호기는 1970년 8월 3일에, 제 3호기는 1982년 1월 20일에 그 수명이 다하여 산화(酸化)되었고, 제 4, 5호기가 총 설비용량 387,500kW로서 수도권 전력공급에 중요한 임무를 수행하던 중 1987년 7월 12일에 제 5호기가 국내 최초의 열병합발전으로 개조되면서 여의도, 동부이촌동, 반포지역의 약 5만여 세대에 난방열과 온수를 공급하여 소규모 개별난방에 따른 문제점(대기오염, 에너지 손실 등)의 해소와 쾌적한 주거환경 조성에 일익을 담당해왔다. 

하지만 지식창조사회로서의 사회 패러다임(paradigm) 변화로 인해 이제는 산업사회의 유산으로 변해버린 당인리 발전소가, 마포구 도시지역과 한강과의 소통을 막고 있는 고립된 섬으로서, 또한 주변 도시지역의 기능성 저하와 지역발전 저해, 환경 및 경관 악화, 도시와 한강의 소통 부재 등 다양한 측면에서 문제점이 제기되기 시작했고, 이제는 동시대의 세계관으로 이 문제를 해결해 새로운 기회의 장소로 재탄생 시키고자 하는 움직임이 일어났다. 

-어디선가 따온 글인 데 기억이 안난다- 

몇년전부터 관심을 가져왔고, 작년쯤 좋은 기회가 있었는 데, 놓치고 아쉬움을 갖고 있다가, 올해는 좀더 적극적으로 여러 군데를

살펴보고자 한다. 그리고 그 앞을 자주 둘러볼 예정인데, 그 첫단계로 찾아가본 곳이다.

2020년 상반기 1단계구간 공원 개방을 목표로 하고 있었으나, 아마 조금 딜레이 된거 같고, 내년 상반기를 목표로 하고 있다.

2022년 3분기에 모든 부분이 공사를 끝내는 예정으로 진행되는 것 같다. 하지만 공사야 늘 늦춰지는 게 일상이니 감안해서 봐야겠지.

하지만 이 곳의 변화에 맞춰서 사람들(?)은 벌써 많이 움직이고 있고, 동네는 엄청 변화되고 있다.

겉으로 보여지는 건 크지 않았지만 골목골목 변화는 매우 빠르게 진행되고 있는 듯 하다.

사람들의 동물적인 감각들이 먼저 날을 세우고 있는 것 같다.

상수역에서 걸으면 5분정도면 당인리 발전소까지 갈수 있다. 

지금도 가는 사이가 많이 변화고 있는 데 앞으로는 더 급속도로 변할 거 같다. 

와우산로3길은 기존에도 카페가 많이 있는 길인데, 지금은 당인리 발전소 기대감에 골목골목 변화가 생기고 있다.

이번이 21번째 대책인가? 22번째 대책인가?? 그것조차도 가물가물하다.

2017년 정부가 들어서고, 4년차에 접어들었지만, 부동산에 대해서는 일관되게 규제와 대책으로만 대응하고 있다.

그럼에도 불구하고, 부동산 상승은 이어지고 있다. 

그렇다면 좀 상식적으로 생각해도 지금의 규제 일변도에 문제가 있다는 생각을 안할까?

일관된 정책으로 해결이 안된다면 다른 방안을 찾아봐야 하는 데, 6.17일 나온 정책을 봐도 바꾸지 않겠다는 굳은 의지를 보인다.

6.17은 몇가지 강력한 제재로 인해 부동산 시장은 한동안 관망세를 보일 것으로 보인다.

1. 경기도 대부분 지역(몇군데 제외. 파주, 김포 등)과 대전, 청주 지역을 조정대상지역, 투기과열지구로 지정

2. 잠실, 삼성동 부근을 토지거래허가구역으로 지정 추진

3. 갭투자 차단용 전세자금대출 규제 강화

4. 재건축 안전진단용 지위요건 강화.

5. 법인을 통한 세금 회피 차단.

6. 수도권 주택공금 기반 강화방안 후속조치

위의 내용들에 대한 분석 및 앞으로의 방향성에 대해서 여러 다양한 전문가들과 투자자들이 분석해 놓았다.

그리고, 위 규제책들이 한방에 훅 튀어나오면서 일시적 멘붕에 빠지기도 했다.

이틀동안 열심히 다양한 글들을 읽어보고 생각하고, 고민하고 있다.

이제부터는 내가 무엇을 할 것인가에 대한 고민을 시작했다.

2020년 7월 1일부로 나는 전업투자자가 되기로 했다.

하지만 아직은 아닐 수도 있다. 회사를 퇴사하기로 했으나, 잠시 잡아주는 지사장 덕에 휴직 1년을 얻게 되었다.

조금 아쉬운점은 퇴직금이 없다는 것이 될 수 있으나, 

최악의 경우 다시 돌아갈 수 있는 회사가 있다는 건 어쩌면 훨씬 심적 안정을 줄 수 있다고 생각한다.

그게 상황을 극단으로 몰아가지 않아도 되는 여유로움이 되는 건 맞지만, 마음 자세가 조금은 아쉬운

상태일 수도 있다는 생각은 들고, 그래도 나쁘지 않은 선택이라는 건 변함이 없다.

그렇게 1년의 휴직기 동안 전업투자자로서 어느 정도의 레벨까지 올려 놓으려 한다.

그런 고민을 하는 와중에 이런 강력한 규제책을 맞이하니 멘붕에 빠지지 않을 수 없었다.

그렇지만, 내일은 또 내일의 해가 뜰 것이고, 규제 사이의 틈은 언제나 존재해 왔으니 방법은 찾아질 것이다.

지금은 현재의 나 상황을 정확히 분석해 보자.

내가 가지고 있는 것들 중 어차피 못 파는 것들(분양권, 입주권), 파는 데 문제 없는 것들(갭투자).

투자자들이 아닌 수요자들이 받아줄 수 있는 것들(갭투자중).

내 투자 성향상 다행인 것은, 한도내에서 갭이 작은 것들을 투자해 왔다는 것. 최대한 대출을 줄였다는 것.

그 덕에 규제가 발생해도 부담되지 않을 위치에 있다는 것이 장기투자 예정인 내 관점에서 아주 다행이라 생각된다. 

다만 이렇게 하다 보니, 남들에 비해 좀 뒤처진 건 사실이다. 좀 더 적극적으로 하는 사람들에 비해

쫓아가지 못했다는 아쉬움은 들지만, 성향이 그러니 어쩔 수 밖에.

규제 발표 후 규제 외의 지역이 다시 뜨거워지고 있고, 서울로 사람들이 다시 들어오고 있고,

토지거래허가구역이 묶이기 전에 폭발이 한번 일어났고, 그 이후에도 그 지역이 상승세를 지속하고 있다.

다시 이 열기가 강남쪽으로 가고 있는 거 같고 한번 더 부동산 자산이 점핑을 할 거 같다.

그렇게 다시 분위기가 이어지면, 가지고 있는 부분을 꽤 정리를 하고 다른 방식의 투자를 고민하고 있다.

규제를 피해갈 수 있는 것. 

어쩌면 뻔히 보이는 것일 수도 있고, 아니면 전혀 안 보일 수도 있고. 

아는 사람은 너무나도 쉽고, 모르는 사람에게는 너무나도 어렵고.

그것은 한끗 차이이지만, 어마어마한 차이이기도 하다.

그 한끗 차이가 10년, 20년 후에 포지션에서는 감히 상상할 수 없는 위치를 만들어 낸다.

지금까지 그래왔고, 앞으로는 그것이 더욱 가속화 될 것이다.

안정화될지 모르겠다

2015년 이후, 본격적으로 상승세로 전환된게 아마도 2013년이었으니, 그때로 계산해도 될듯하다.

이후 지금까지 부동산 상승세가 멈추지 않고 있다. 무려 7년이다.

그 사이 잠깐 잠깐 커다란 정부 대책이 나올때 한번씩 출렁거림과 약간의 하락세가 있긴 했지만,

조정 기간은 길지 않았고 금새 자기 자리를 찾으며 지금의 상승세를 이어오고 있다.

서울을 핵심 아파트를 시작으로 상승이 시작되고, 그를 따라서 서울의 새아파트가 새로운 트렌드로 딱 자리를 잡으며

활화산같은 상승세를 보여주었고, 서울의 작은 지역들까지 곳곳이 오르기 시작하며, 경기도 신축으로 옮아가고,

그 여세를 몰아 경기도의 구석구석 들어가다가, 지속적인 규제와 동시에 지방까지 활활 타오르고 있다.

패턴은 거의 유사하게, 그러나 지방은 새아파트 입주권, 재개발, 재건축, 위주로 이어지고 있다. 

구축까지 움직이는 곳도 있으며, 그렇게 움직이기 시작하면, 걷잡을 수 없이 점핑하고 있다.

그리고 이 상승세는, 한국인들의 인터넷 열풍처럼 5G의 속도로 이루어지고 있다는 것이다.

그래서 나처럼 느린 투자자에게는 상대적으로 어려움을 잔뜩 느끼며 투자하고 있다.

게다가 유연하지 않은 자세로는 이런 분위기를 전혀 못따라간다.

그런데 어느 정도 상승세가 왔으면, 그리고 전국에 있는 모든 사람들이 부동산에 관심을 갖는 시기가 되면,

투자에서 발을 빼고 한걸음 뒤에서 시장을 바라보는 것이 맞을 듯하다.

그런데, 지금의 시장의 상황과 경제적 여건, 세계적 흐름 등은 기존의 패턴과 다르게 흘러가는 것이 아닌가 느껴진다.

코로나19로 발생된 경제적 침체, 그리고 그에 대한 대응으로 나타나는 각 정부 정책들. 무한정 찍어대는 유동성.

재난지원금으로 일컬어지는 돈살포. 그리고 무엇보다 지금까지 보지 못했던 0.5%의 금리 시대.

은행에 돈을 맡기면 일정 시간이 지나면 마이너스가 되서 나오는 시기.

이런 경제적 여건에서 풀린 돈들은 어디를 향할 것인가 고민하게 되면, 전국민의 재테크인 부동산과 주식 밖에 없다.

1439포인트가지 내려갔던 주식은 불과 2개월만에 전고점을 뚫었고, 그상승세를 끝을 아직 논하지 못하고 있으며

더욱 많은 자본이 유입되는 상황이다. 동학개미운동이라 불리던 국민들의 자금이 주식으로 흘러들어왔으며,

지금은 심지어 코로나로 빠져나갔던 외국인들도 진입을 하고 있는 상황이다.

한번도 상상하지 못했던 주식시장이 펼쳐지고 있는 가운데, 

그보다 조금더 안전하다는 부동산 시장이 과거와 같은 패턴을 보일지 의문이다.

지금의 시장을 잘 쫓아가지 못하는 아쉬움은 있지만, 이렇게 상승하는 시기에 무작정 바라보고만 있다가는

얼마 지나지 않은 시점에, 현금을 가진 사람과 실물 자산을 갖고 있는 사람 사이에서

훨씬 더 큰 부의 차이를 보일 수 있으리라는 생각이, 머릿속으로는 고민스럽지만, 몸으로 느껴진다.

이런 생각을 하는 계기는, 지방 곳곳이 상승을 하고, 전국의 부동산이 한단계 점핑을 하면,

그에 대한 피로도가 쌓이며, 적체되고 심지어 과한 상승이 이뤄진 곳은 다시 떨어지는 현상이 발생하게 되는 데,

지금은 전국 상승이 이뤄졌는 데, 다시 눌려왔던 서울에 움직임이 곳곳에서 감지되고 있다.

경기도권이 상승하면서, 경기도 핵심 상승지가 서울의 중상위 입지를 뛰어넘는 상황도 연출되고 있다.

그렇게 생각하면, 경기도를 팔고 서울로 진입할 수 있는 계기가 될 수 있다.

현명한 투자자라면, 이런 갈아타기 전법을 택하는 것. 아니면 여유가 있다면, 다시 서울에 하나 더 구입하는 것도

최고의 전법이 될 수 있겠다. 서울투자가 자금조달계획서를 써야 하고, 의심나는 상황이 발생하면, 

세무조사까지 맞을 수 있다는 불안감 때문에 조금은 꺼리고 있지만, 충분히 준비가 된 사람은 지금은 서울이 답인 듯하다.

지금 살고 있는, 가재울뉴타운이나, 고래힐 쪽에 지속적으로 매매 의사 없는 지 물어오고 심지어는 당장 사고 싶다는

의사까지도 내비치는 것을 봐서는 단순 물량 확보 뿐만이 아니라, 매매 거래가 실제로 많이 되고 있다는 증거다.

다시 이 상승세가 서울로 돌아온다면, 과거의 패턴에서 바뀌는 상황이 연출되는 거다.

그렇다면, 이 상승세에 어떻게 해야 할 것인가 고민스럽지 않을 수 없다.

다시 몰빵투자로 갈 것인가. 원래 그래왔지만. 아니면 역시나 리스크 관리를 하면서 만약에 올지도 모를 하락장까지도 

대비하며, 안정적으로 보수적으로 시장에 대처할 것인가. 고민하는 지점이기도 하고,

각자의 판단에 맡길 수 밖에 없는 지점이다. 

지금의 나의 상황에서 지속적인 관점은, 지방에서 올랐지만, 상대적으로 저렴하게 투자할 수 있는 지역 중

인구수가 조금은 받쳐주고 주변이 다 올랐고, 일자리도 어느 수준 이상 있는 지역을,

자주 매수 하고 있는 편이다. 

이게 맞는 지 틀린 지는 어차피 시간이 조금은 지나보아야 알 수 있겠지만.

아직까지 투자하면서 실패하지 않았던 좋은 운이 이어질 지 궁금하다!!!!

부동산 투자의 최근 트렌드는 분양권이다.

미분양 난 거 빨리 들어가서 빨리 빠지기. 

미분양 분양권은 초기 투자금이 극도로 작다. 2천에서 4천정도의 투자금이 있으면 투자가 가능하다. 

어떻게 그렇게 적은 금액으로 투자가 가능하지 싶을 수도 있다. 

미분양이 난 곳은 이유가 있기 때문이다. 위치가 그닥 좋지 않고, 실거주가 받쳐주기 쉽지 않은 곳.

이곳에 들어가는 사람들은 벌써 이곳저곳에서 능력치를 발휘했던 사람들이 많다. 아니면 돈이 정말 많거나. 

이런 곳은 잘못 들어가면, 그냥 물리는 곳이다. 아니면 투자금을 포기하거나.

처음 하는 사람들이 이곳에서 치고 빠져 나올 수 있는 확률은 별로 없다. 

아직 나도 초보라 생각하기에 이런 곳을 섣불리 들어가지 못했다. 

그리고, 결정적으로 나의 투자 성향과 잘 맞지 않는다. 아니 내가 잘 적응하지 못한 분야이기도 하다. 

한 두번 성공했다면 훨씬 쉬웠을 텐데 그러질 못했다는 게 훨씬 정확한 답이다. 

빠르게 사고 빠르게 매도해야 하는 데, 그런 사고팜에 익숙하지 못해서 그렇다.

하지만 앞으로 해보고자 하는 데, 벌써 이런 미분양 분양권 시장이 어느 정도 끝나가는 시기이다. 

그만큼 시장의 변화가 빠르고 그에 적응하는 사람들의 패턴이 빠르고 이후는 다른 방식의 투자가 또 이뤄지고 있다는 뜻이다.

모바일 시대로 넘어오고 현명한 투자자들이 많아지면서 생긴 현상들이니, 그에 잘 맞춰가든가, 

그렇지 못하면 스스로 새로운 생존 방식을 찾아내던가. 

나의 발걸음은 느리다고 공공연하게 밝히고 있다. 

그래서 내 투자방식은 남들이 잘 안 쳐다보는 곳 위주로 향하고 있다. 

남들이 분양권에 몰릴 때, 분양권 근처의 구축들 중 갭이 작은 것들. 

오랜 기간 시세 하락이 이어지면서, 갭이 줄어들어 있어서 투자금이 상대적으로 적고, 리스크도 적은 곳.

그런 곳을 찾아서 투자해 놓고 기다리는 방식이 나에게는 훨씬 잘 어울린다. 

최근에도 그렇게 찾아서 한 곳이 청주다. 

가장 핫했던 곳이 청주 분양권이고, 한달새에 여기저기서 우후죽순으로 사고 팔고, 거기에 오창 방사광가속기까지 겹치면서

어마어마한 호재인 것처럼 사람들의 관심을 이목시키고, 휩쓸었는 데, 지금은 이제 꽤 올라서 투자자들이 다음의 장소를 

찾고 있는 듯하다. 그렇게 초기 분양권의 가격은 훅 올라갔고, 동네 A급지의 가격들도 올라갔다. 

청주는 3년간의 물량과다로 구축들 가격이 지속적으로 떨어지고 있었고, 미분양은 쌓여가고 있었다.

그러다가 지금 갑자기 터진 이유는 내년까지 입주가 끝나면 이후 입주물건은 거의 없어지고, 

앞으로 지어지는 물건도 별로 없게 된다. 그리고, 이곳저곳 돌아다니던 투자자들이 마지막으로 찾은 곳이 청주.

신축, 분양권의 가격은 그렇게 한바탕 올라갔는 데, 구축은 아직 그대로이다.

인구 80만의 도시인데, 신축이 올라가고, 새아파트에 대한 선호도가 쌓이고, 주변에 세종, 대전이 어마어마한 상승세를 기록하고,

그랬는데, 청주만 가만히 있을 것 같지는 않아서, 갭작은 거, 위치는 생각하지도 않고, 그냥 샀다. 

현재는 세금과 갭 합쳐서 1천5백. 하나는 잔금까지 완료하고 등기까지 받았고, 하나는 내일 계약과 잔금을 동시에 치르러 간다.

중간에 부동산 사장님이 잘 깎아주기도 했거니와, 보고 자시고 할 것도 없이 부동산 사장님 믿고, 그냥 돈부터 부쳐놓았다. 

그리고 내일 실제로 보러 갈지 안갈지도 모르겠다. 다만 충북대 후문 근처라 구경은 한번 가봐야지.

지금도 어딘가 지방을 찾아보면 갭이 크지 않은 물건들이 존재한다. 다만, 초보자들 일수록, 현장을 많이 가보고

그동네의 분위기를 많이 느껴보고, 동네에 대해서 자세히 알게 될 때 투자가 훨씬 쉬울 것이다.

그럼에도 불구하고 투자하지 못한다면 그냥 빨리 포기하는 게 낫다.

모든 사람이 투자를 잘 하는 것이 아니다. 모든 인간에게는 어느 분야에서든 자신이 잘 하는 것이 있을 것이고

그것을 빨리 찾아내는 것이 자신의 앞으로의 삶에 훨씬 도움이 될 터이다. 

이 이야기는 다시 좀 더 길게 얘기하기로 하고, 다음에 하자.

아직 세상엔 투자할 것이 많다. 지금도 그것을 찾기 위해 열심히 노력중이다.

사전점검을 위해 천안에 내려가서 집안에 문제가 없는지 살펴보고 왔다.
우리집에 처음으로 사전점검을 해보고 두번째로 해보는 거라 낯설지는 않았지만, 58제곱미터 임에도 불구하고 현재 살고있는 서울의 집과 비교해도 뒤지지 않는 넓이를 자랑하는 통에 열심히 구경했다.
24형을 확장해 놓으니 비확장 34형에 못지 않았다.
사전점검 상에 딱히 크게 문제되는 부분들을 발견하지 못해서이기도 하지만, 집안 구경하는게 솔찬히 재밌었다.

최첨단시스템??

위랑 같은거

넓은 식탁을 놓기에도 공간이 충분하다. 꽤 맘에든다.

김치냉장고와 큰 냉장고 두개가 여유있게 들어간다

입장하기 위해 잠시 기다리는 곳에서.

오랜만에 사전점검을 하고 나니 여기서 살고 싶다는 강렬한 마음이.. 하지만 다른 사람이 살게 된다는..
가격대비 너무 잘 나와서 아까운 맘이 든다.
이것은 내것이 아니니 빨리 포기하자!!

왜 이렇게 열심인지는 모르겠지만 또 다시 대책이 나왔다.

투기수요를 차단하고 실수요자 중심의 주택을 공급하기 위해 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방광역시 도시지역의 민간택지에서 건설·공급되는 주택의 전매제한 기간이 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지로 강화된다.

현재 규제지역이 아닌 수도권 및 지방광역시 민간택지에서 건설·공급되는 주택은 6개월의 전매제한 기간을 적용받고 있다.

* 민간택지에서 건설·공급되는 주택의 전매행위 제한기간
: (투기과열지구) 소유권이전등기일, (조정대상지역) 6개월～소유권이전등기일, (수도권·지방광역시) 6개월, (기타 민간택지) 없음

그러나 전매제한 기간이 상대적으로 짧은 점을 이용하여 분양권 전매 목적으로 청약을 하는 투기수요가 유입되면서, ‘20년 분양단지 중 40% 이상이 20대 1이 넘는 청약경쟁률을 기록하는 등 청약과열단지가 지속 발생하여 왔다.

또한, ‘17~’19년 수도권·광역시 민간택지에서 20대 1을 넘는 청약경쟁률을 기록하며 분양된 단지를 분석한 결과, 평균적으로 당첨자 4명 중 1명은 전매제한기간 종료 후 6개월 내에 분양권을 매도한 것으로 나타났다.

이에 따라, 투기수요를 차단하여 실수요자의 당첨확률을 높이기 위해 수도권 과밀억제권역·성장관리권역과 지방광역시의 도시지역에 대해 소유권이전등기시까지 분양권 전매를 금지한다.

* ｢수도권정비계획법｣ 시행령 상 과밀억제권역 및 성장관리권역 <참고1>
** ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 및 지자체별 도시·군관리계획에 따라 해당 주택이 위치한 토지의 용도지역이 도시지역으로 지정된 지역

국토부는 전매행위 제한기간을 강화하기 위해 8월까지 ｢주택법｣ 시행령 개정을 완료할 계획이다.

국토교통부 관계자는 “전매행위 제한기간이 늘어나 실수요자의 당첨확률이 높아질 것으로 예상된다”면서, “앞으로도 실수요자 중심의 주택 공급으로 내 집 마련 기회를 확대하기 위해 노력하겠다”고 밝혔다.

아래는 국토부에서 내린 5.12 대책에 대한 방침이다. 투기적 법인이기에 투기를 하지 않는다면 문제될 것이 없다.

국토교통부(장관 김현미), 국세청(청장 김현준), 금융위원회(위원장 은성수), 금융감독원(원장 윤석헌), 한국감정원(원장 김학규)은 최근 늘어나고 있는 투기 목적의 법인 주택거래에 대한 대응을 강화하기 위하여 법인·미성년자·외지인의 이상거래에 대한 집중 조사를 추진한다고 밝혔다.

이와 함께, 부동산 투기 및 탈세의 통로로 악용될 소지가 많은 법인 부동산 거래의 투명화와 실거래 조사의 실효성 확보를 위해, 법인이 주택을 거래하는 경우 별도의 신고서식을 제출토록 하고, 법인이 주택을 매수하는 경우 거래지역 및 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 제출을 의무화하는 등 제도개선에 착수한다고 밝혔다.

[ 법인 등 주택거래 관계기관 합동조사 추진 ]

(1) 추진 배경

개인의 부동산 매매·임대행위에 대한 규제가 강화되면서 부동산 매매업 및 임대업 법인 설립이 지속 증가*하고 있으며, 전체 아파트 매매거래 중 법인 매수비중도 늘어나는 추세**이다.

* 매매업(만개) : (‘17.12) 2.3 → (‘18.6) 2.5 → (’18.12) 2.6 → (‘19.6) 3.0 → (’19.12) 3.3
임대업(만개) : (‘17.12) 4.2 → (‘18.6) 4.4 → (’18.12) 4.5 → (‘19.6) 4.7 → (’19.12) 4.9
** 법인 매수비중(%) : (전국) ’16년 0.9→ ’17년 1.0→ ’18년 1.4→ ’19년 3.0
(수도권) ’16년 0.6→ ’17년 0.6→ ’18년 0.8→ ’19년 2.2

투기과열지구 등 규제지역에서 이루어지는 법인 주택거래에 대해서는, 지난 1～3차 실거래 관계기관 합동조사(’19.10～’20.4) 시 자금조달계획서* 검증 등을 통해 법인세 탈루, 법인사업자 대출 용도 외 유용 등 불법 의심거래에 대한 조사를 강도 높게 추진한 바 있다.

* (규제지역) 3억원 이상, (비규제지역) 6억원 이상 주택 거래신고 시 제출

그러나, 최근 과열이 관측되는 수도권 비규제 지역 등의 경우, 다주택자 양도소득세 중과 및 합산과세 등 개인에 대해 적용되는 대출·세제상 규제를 회피하기 위해 부동산 매매법인 등을 설립하고 주택을 매수하는 법인 거래가 지속 증가하고 있음에도 불구하고,

* 법인 아파트 매수비중(%, ‘19년 평균 → ’20.1～2월 → ‘20.3월)
: (인천) 1.7 → 5.1 → 11.3, (군포) 2.4 → 5.3 → 8.5, (안산) 1.5 → 4.0 → 7.8,(시흥) 2.5 → 3.5 → 6.0, (오산) 2.9 → 10.5 → 13.2, (평택) 1.9 → 5.6 → 10.9

해당 지역 주택거래 중 상당수*는 자금조달계획서 제출대상에서 제외되어, 자조서에 기초하여 당사자의 소명자료를 받아 증여세 탈루 등을 적발하는 현행 실거래 조사로는 투기에 대한 실효적 대응에 한계가 있는 실정이었다.

* 비규제지역 6억원 미만 주택거래 비중(’20.1～4월, %)
: 안산 단원 : 98.0%, 시흥 : 98.9%, 화성 : 93.4%, 평택 : 98.4%, 군포 : 96.3%, 인천 서 : 98.1%

이에, 부동산 매매법인 등의 불법·탈법행위에 적극 대응하고, 자금조달계획서 기반의 현행 실거래 조사체계를 보완하기 위해, 국세청, 금융위·금감원 등 관계기관 합동으로 법인·미성년자·외지인의 자조서 미제출 거래에 대한 집중 조사를 추진할 계획이다.

(2) 법인 등 실거래 특별조사 추진계획

이번 실거래 특별조사의 조사 대상 및 지역 등은 다음과 같다.

① 조사 대상은 법인·미성년자·외지인의 자금조달계획서를 제출하지 않는 주택거래이며, 이들 거래 중 별도의 이상거래 추출 기준*에 따라 투기적 매매가 의심되는 사안에 대해서는 탈세, 대출규정 위반 등 집중 조사를 추진할 계획이다.

* 예시) ① 본인이 임원으로 있는 법인에 주택을 매도한 거래건
② 동일인이 복수의 법인을 설립하여 각 법인을 통해 주택을 매수한 거래건
③ 미성년자 주택 매수
④ 외지인의 빈번한 타 시·도 주택 매수 등

② 조사 지역은 지난 12.16 대책 이후에도 국지적인 집값 과열이 관측되고 있는 경기 남부 등 비규제 지역*을 중심으로 조사를 실시할 예정이며,

* 안산 단원·상록, 시흥, 화성, 평택, 군포, 오산, 인천 서·연수 등

[ 참고 : 3차 실거래 합동조사 발표(4.21) 시 규제지역 법인 거래 조사 주요내용 ]

(조사지역) 투기과열지구 전체 31개 지자체

(조사대상·기간) ’19.11월 실거래 신고분 / ’20.1～4월 약 3개월 간 진행

(조사내용·결과) 탈세 및 대출규제 회피에 이용되는 것으로 보이는 법인의 이상거래 집중 점검
⇒ ①법인자금 유용 등 탈세 의심 건(57건) 국세청 통보, ②대출규정 위반 의심 건(15건) 금융위 등 통보

규제지역에 대한 법인 대출규제가 강화*된 지난 ’19.10.1 이후 거래(필요 시 이전 거래도 조사) 중 조사 착수 시점에 잔금납부가 완료된 건에 대하여 앞서 언급된 거래주체들의 이상거래를 추출·조사할 계획이다.

* (‘19.10.1.) 투기지역·투기과열지구 주택매매·임대업 법인에 대해 LTV 40% 규제 도입

조사대상으로 추출된 거래건에 대해서는 국세청(법인세·증여세 등 탈루여부), 금융위·금감원(LTV 등 대출규정 위반여부) 등 관계기관이 공유하고, 각 기관별로 소관 법령규정 등에 따라 불법행위 여부 등을 판단하여 필요한 조치를 취해나갈 계획이다.

[ 법인 거래정보 수집 강화 ]

(1) 법인 주택거래 시 별도 신고서식 제출(｢부동산거래신고법｣시행규칙 개정사항)

그간, 개인과 법인을 별도 구분하지 않고 모든 거래주체에 대해 단일한 신고서식을 사용해 왔다.

이에 따라, 법인 거래의 경우 거래 당사자인 법인의 특수성이 신고내용에 충분히 반영되지 못하는 한계가 있었다.

특히, 법인의 기본정보, 법인과 거래 상대방 간의 특수관계 여부 등 불법·탈법행위 여부를 조사하기 위한 정보가 부족하여 법인의 투기적 행위에 대한 대응도 제한적이었다.

이에, 법인 부동산 거래의 투명성을 제고하고 효과적인 실거래 조사가 이루어질 수 있도록, 법인과 관련된 주요정보가 포함된 “법인용 실거래 신고서식”을 새롭게 마련하여, 기존의 단일한 신고서식을 ①개인용 실거래 신고서식(거래당사자 모두 개인인 경우 활용)과 ②법인용 실거래 신고서식(거래당사자 일방 또는 쌍방이 법인인 경우 활용)으로 이원화할 계획이다.

법인용 실거래 신고서식에서는 매도·매수인 기본정보, 개업 공인중개사 정보, 거래대상물 정보 등 기존 신고사항 외에도 자본금·업종·임원정보 등 법인에 대한 기본정보, 주택 구입목적, 거래당사자 간 특수관계(친족)* 여부 등을 추가로 신고하도록 할 예정이다.

(예시) 아버지(매도인)가 아들이 임원으로 있는 법인(매수인)에 매도한 경우 거래당사자는 특수관계에 해당

“법인용 실거래 신고서식”상 신고사항(예시)은 다음과 같다.

(2) 법인 매수 시 자금조달계획서 제출 의무화(｢부동산거래신고법｣시행령 개정사항)

현재 규제지역(투기과열지구 및 조정대상지역) 내 3억원 이상 주택, 비규제지역 내 6억원 이상 주택 거래 신고 시 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서(자금조달계획서)’를 의무적으로 제출해야 한다.

법인 주택매수의 경우, 개인에 대한 대출·세제상 규제를 회피하여 부동산 투기의 수단으로 악용될 가능성이 있음에도 불구하고, 비규제지역 내 6억원 미만 주택 등의 경우 자금조달계획서 제출대상에서 제외되어 이상거래 조사를 추진하는 데 어려움이 있었다.

이에, 법인에 대한 조사체계를 강화하기 위해 법인이 매수자인 거래신고건의 경우 거래지역(규제·비규제) 및 거래가액에 관계없이 자금조달계획서를 의무적으로 제출하도록 할 계획이다.

이에 따라 법인 주택거래의 자금조달 투명성이 강화되고, 이상거래 및 불법행위에 대한 보다 실효성 있는 점검이 가능해질 전망이다.

정부는 ①법인 매수 시 별도 신고서식 제출, ②자금조달계획서 제출 의무화 등 법인 거래정보 수집 강화를 위한 이번 제도개선 작업에 즉시 착수하여, ｢부동산거래신고법령｣ 개정안을 조속히 확정하고 이르면 5월 중 입법예고할 계획이다.

[ 법인 등의 투기적 거래에 엄중히 대응하겠습니다 ]

국토교통부 김영한 토지정책관은 “법인 등을 대상으로 한 이번 관계기관 합동조사는 자금조달계획서를 제출하지 않는 거래 건이라도 관리의 사각지대에 놓이는 것이 아니며, 엄격하고 철저하게 검증한다는 정부의 일관된 의지를 보여주는 것”이라며, “규제지역·비규제지역 등 대상지역을 막론하고, 부동산 투기규제를 회피하기 위한 목적의 법인 거래에 대해서는 향후에도 실거래 조사, 거래정보 수집 강화를 포함한 제도개선 추진 등 고강도의 대응을 지속할 계획”이라고 밝혔다.

힐스테이트 도안 오피스텔 청약
오피스텔이라 별로일거 같지만
주변을 미루어 짐작하면 오피도 나름 경쟁력 있다는것!!

서울의 끝자락들은 대체적으로 부동산 가격이 저렴하다. 아 몇군데 빼고. 

그 몇군데 중에는, 워커힐, 강동, 세곡, 수서, 서초, 과천, 동작 등이 포함 된다. 대부분 강남에서 멀지 않은 곳이다. 

그리고 위에 언급한 몇 곳을 제외하고는 서울을 둘러싸고 있는, 남서, 서, 서북, 북쪽 구체적으로는

도봉, 금천, 구로, 신월, 화곡, 방화, 신사(은평), 갈현 등, 열거하면 좀 더 많긴 하지만, 큰 의미 없고.

나의 직업 특성상 이곳저곳 많이 가보게 되는 데, 그런 가운데, 꾸준히 같은 곳을 많이 가보게 된다는 것이다.

한번 두번 가보고 마는 것이 아니라, 방문했던 곳을 가고, 또 가고, 또 가고, 또또 가보고, 몇년이 지나서 또 가고,

그렇게 여러 해, 띄엄띄엄 자주 자주 주변을 다니는 것이다. 그러다보니 주의 깊게 관찰해 보면,

주변의 변화를 세밀히 관찰하게 된다. 같은 일을 하는 보통의 사람들은 큰 변화가 생겼을 때가 되어서야

변화를 느끼고, 이야기를 하지만, 나는 이런 부동산의 변화에 관심이 많아서 예전부터 자세히 좀 살피는 경향이 

있었던 터라, 꾸준하게 살피고 다녔다. 

그런 와중에 최근 가본 곳중에 제일 신기했던 곳이 하나 있다. 

갈현동. 이곳은 현재 갈현재개발1구역으로 거대하게 변해갈 조짐을 갖고 있는 곳이어서 주변을 가끔 들르긴 했다.

부동산 가서도 매물도 확인해 보고, 재개발 단계가 어느 정도 진행됐는 지 체크해보고, 프리미엄도 확인하고,

동네 분위기도 살펴보는 등의 일을 하고 있다. 그러다 최근 가본 곳이 있다. 

이게 서울인가? 북한산자락이 병풍처럼 펼쳐져 있는 모습도 그렇거니와 개발제한구역으로 묶여있는 곳이 있고,

그덕에 오래된 상태를 유지하고 있는 모습. 

지금은 날씨가 애매해서 좀 더 파릇파릇함이 덜하지만, 곧 봄이 지나고 여름이 오면 훨씬 멋진 색깔을 보여줄 것이다. 

고등학교와 맞은 편엔 새로 지어진 아파트와 옆으로 새로 들어온 큰 병원(성모병원), 맞은 편에 은평소방서 등이

있어서 나쁘지 않다. 큰길로 내려가서 왼쪽으로 조금만 내려가면, 불광역에 은평 롯데몰이 있고, 

반대편 오른쪽으로 가면, 연신내역으로 더블역세권으로 되어 있고 앞으로 GTX A도 개통을 앞두고 있는 곳이다. 

집을 지어서 산다면 이곳에 지어서 살아도 좋을 것 같다.

다만 회사를 안 다니고 있다면....

3월7일 용인 단국대학교 죽전캠퍼스 앞에 성현마을 우미이노스빌아파트로 임장을 갔습니다. 이곳에 관심을 갖게 된 이유는 2월에 아는 사람이 회사를 옮기면서 새터마을 죽전힐스테이트 아파트를 매입하게 되면서 이곳을 살펴보던 중 수지구청역 주변이나 보정역, 죽전역 주변으로는 최근 급상승했는 데, 상대적으로 조금 더 안쪽까지는 매기가 안 미친것 같아서 적은 갭으로 투자할 수 있지 않을까 해서 방문했습니다. 

전세가는 3억 1천까지 들어있고, 매매가는 기존 3억 5천, 6천 하던게 하나둘 다 팔리고, 방문했을 당시엔 3억8천짜리만 남아있었고, 그것도 집을 볼 수 없는 상황이었습니다. 3억대가 한두개 정도 남아있는 데, 문의오면 1,2천씩 올리는 모습이어서, 연락처만 남겨놓고 돌아왔습니다. 7천 정도의 투자금이면 좀 부담스러웠기에 다음 기회를 노리기로 했습니다. 하지만, 3억대가 나가고 나면 금방 4억대는 진입할 수 있을 것으로 보였습니다.

며칠 후 용인에 세준거 잔금 받으러 갔다가 부동산 사장님의 꼬임에 넘어가서 2개 구입했습니다.

구성초등학교 옆 한동짜리 작은 아파트인데, 거의 빌라수준의 가격이고, 하나는 투자금 2천이 필요해서 구입했고,

하나는 투자금은 큰편인데, 시세대비 분양가보다 저렴한 매매가여서 구입했습니다. 갭은 7천만원.

구성우림재라는 아파트인데, 가격은 2억1천9백, 전세 2억이 들어있어서 투자금 2천. 법인으로 투자해서 몇개월내에 1천 내지, 2천 올려서 매도할 수 있기를 바랍니다.

하나는 조금더 큰 평수인데, 남향에 9층 중, 9층. 매매가 2억 5천, 2년전 분양가가 2억 6천 5백이었더군요. 

전세가 1억8천이 들어있어서 7천이 투자금이긴 했던, 현재 다른거 매매로 내놓은 것들도 2억 6천 5백에서 2억 7천5백 정도라 급매라 생각하고 샀습니다. 한시간 간격으로 매도자를 같은 부동산에서 만나서 거래를 진행하다보니 그 부동산에서 오전부터 퇴근시간까지 같이 있었네요.

매수 이후에 갑자기 부동산 분위기가 급랭해서 좀 걱정이긴 하지만, 저렴하게 샀으니, 정 안되면 들고간다는 생각을 하고 있습니다. 

우선적인 계획은 두개 다 법인으로 산 것이기에 빠른 매도를 통해 법인 수익을 만드는 것이 목표입니다 .