La strada

아래는 3월말 발표내용

분양권 취득세 ~19.1


분양권 취득세
~19.12.3 (보유주택수 관계없이 1~3%)
19.12.4~20.7.10 (아파트 준공시점 잔금시 주택수에 따라 분양권 취득세율 결정)
-1~3주택 : 주택 가액에 따라 1~3%
-4주택이상 :  취득세율 4%
20.7.11~20.8.11​ ​(아파트 완공 시점 잔금시 주택수에 따라 분양권 취득세율 결정)
-취득시점 비조정에서 준공시점 조정지역으로 바뀌더라도 비조정기준
-비조정일 경우 3주택부터 중과
-조정일 경우 2주택부터 중과
​
20.8.12 이후 취득하는 분양권에 대해서는 (취득세 중과)
(20.8.12 이후에 취득한 분양권 취득세율은 향후 완공후 취득세를 내는 시점의 주택수가 아닙니다.)
분양권 취득당시(당첨,명변) 시점의 주택수로 판단해야 합니다.

분양권 양도세
취득세와 다르게 양도시 분양권을 주택으로 보는 시점은 21.1.1 입니다.
(비조정->조정지역의 거주요건=분양권 계약시점에서 전세대원 무주택일 경우 거주요건X)
*분양권의 계약금을 2차에 나눠낸 경우 1차만 낸 시점에서 조정지역으로 바뀌면 거주요건이 있습니다.

분양권 일시적 2주택
-분양권+분양권(분양권만 2개인 경우)
취득기준에대한 논란이 있었지만 최근 "비과세 기준은 등기시점" 이라는 기재부의 유권해석이 나왔습니다.
ex) a분양권을 9.13이전 계약하고 9.13이후 등기되었다면,
9.13대책적용으로 b분양권 아파트 준공후 2년안에 a주택을 처분시 비과세
a분양권이 12.16대책 이후 등기되었다면, 1년안에 처분시 비과세
2개의 분양권중 1개라도 비규제지역에 있다면 기존주택 3년 이내 처분시 비과세
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-분양권+주택
기존주택을 보유한 상황에서 분양권 취득시, 이경우 분양권+분양권 사례와 달리 규제를 소급적용받지 않습니다.
계약시점(당첨일or명변일)기준 취득
기존주택 1채를 보유, 9.13 이전에 조정지역의 분양권을 계약했다면 이는 9.13 대책에서 제외되어 분양권 준공 후 3년 내 기존 주택을 처분하면 비과세
​
​
3년내 신축 주택 미완공시
1. 신규주택

근8년간 대세상승을 이룩했다.
2013년 시작으로 조금조금씩 꿈틀대기 시작하더니,
2015년부터는 움직임이 확연히 드러나더니, 2016년부터는 본격적으로 상승하기 시작했다.
2017년에는 서울과 수도권에서 상승세가 확장하기 시작했고,
2018년부터는 전국적으로 불이 붙었다.
2019, 2020년에도 그칠줄 모르더니, 2020년 코로나 이후로는 풀리는 돈의 힘으로
더욱 상승세가 거세지며, 2021년까지 지속됐다.
중간중간 정부에서 정책을 내놓으며 일시적으로 움직임이 둔화된 시기도 있었지만,
정책의 방향성과는 다르게 집값은 잡히지 않고, 더욱 더 가열차게 오르더니,
2022년 3월 선거에 대선에서 민주당이 패하는 결과를 만들어내기도 했다.
선거 결과가 이렇게 된게 한가지 이유일 수는 없지만, 이게 꽤 큰 이유중에 하나이긴 했다.
그리고 정부는 바뀌었고, 정책은 아직 정확히 내려지지 않고 있다.
다만 이번 정부가 친 시장적이라고는 하는 데, 정책이 내려져봐야 아는 일이고.

그래서 지금 상황에서 앞으로의 집값은 어떤 방향을 잡을 것인가?
투자하는 유투버들이나, 지속적으로 상승을 외쳤던 전문가들은 올해도 어김없이 서울은 상승한다고 얘기하고 있다.
제일 큰 이유는 서울에 공급부족과 2년이 도래하는 임대차2법.
이로 인해 전반적인 상승을 예측하고 있다.
반대로 하락한다는 의견은 그동안 너무 올랐다는 것과 풀릴대로 풀린 돈을 연준에서 계속 회수하며(양적긴축)
금리까지도 가빠르게 올린다는 것. 그에 따라 우리 나라 금리도 올라간다는 것.
이자부담이 커지고, dti, dsr이 줄어서 살 여력이 높지 않다는 것.
지금 상황은 이렇게 두가지 의견이 크게 대립하고 있는 것 같다.

몇년 동안은 그냥 상승하는 장에 몸을 싣고, 그대로 투자에 열심이기만 하면 됐지만,
지금 상황은 전혀 녹록하지 않다. 잘 고르지 않으면 몇년은 고생할 수도 있고,
자금이 여유롭지 못하며, 동맥경화에 걸릴 수도 있다.
이제는 정말 자신만의 확고한 줏대를 세우고, 시장에 대응해야 한다.
규제가 풀린다면 더없이 좋겠지만, 규제가 풀린다고 다 좋은 것만은 아니고,
집값이 상승한다고 마냥 좋은 것만도 아니다. 인플레이션이 높게 진행되고 있는 상황에
정부가 정책을 하지 않을 수도 없는 상황이다.
이때 나는 어떤 포지션을 취해야 하는 가 중심을 잡아야 한다.
지금까지 열심히 투자를 해왔던 내 입장에서 지금은 현금 마련이 반드시 필요한 시기이다.
앞으로 급격히 위기가 닥칠 수도 있고, 현금 흐름이 원활하지 않을 수도 있고, 이자부담이 커질 수도 있다.
꽤 높은 이자부담도 감당해 나갈 수 있을 만큼 현금을 확보해 놓아야 한다.
집값이 떨어질 수도 있다는 거에 준비를 해야한다.
심하면 10~20% 도 하락할 수 있음을 알아야 한다.
그래야 위기에 흔들리지 않을 수 있다.
하지만, 이렇게 또 하락세가 지속되면 정부는 규제를 풀 수 밖에 없다.
취득세, 양도세, 보유세 등을 풀게되면 다시 기회가 올 수도 있고, 그 때는 다시 기회를 잡아야 한다.

그런데 생각지도 못하게, 다시 집값이 상승한다면, 어떻게 될 것인가?
지금 갖고 있는 것을 많이 판다면, 상승시에 이익을 극대화하지 못할 수 있다.
상승을 지켜보며, 상대적 박탈감에 빠지는 게 얼마나 사람을 비참하게 만드는 지,
이번 몇년간 많이 보아왔던 주지의 사실이 아니던가.

내가 무주택자이면 어떻게 할 것인가.
내가 무주택자였다면, 어떻게 해서든 발품을 많이 팔아서 내가 가진 한도내에서 최대치로
제일 좋은 곳에 전세를 안고 사놓을 것이다. 대출이 가능하다면 직접 살아도 되고. 단 이자감당할 수 있는 범위에서.
지금은 하락할지 상승할지 전혀 알 수 없는 장이다.
이런 리스크에 어떻게 대처하는 게 좋을 지는 잘 판단해야 한다.
더더욱 현명함이 필요한 시기이다.
투자는 마음 편한 투자는 진정한 위너이다.

부동산은 이런 마인드가 잘 장착되어 있는 데, 주식은 잘 안되니 걱정이다. ㅜㅜ

쌍문동.

덕선이네와 둘리로 유명한 곳. 

응답하라 1988에서 덕선이네 집으로 나오며 쌍문동이라는 동네가 회자됐다. 

그리고 그 옛날 김수정의 만화 아기공룡 둘리의 배경이 된 곳도 쌍문동이다. 고길동의 집이 있는 동네.

나에게 쌍문동은 도봉도서관으로 기억에 오래 남아 있다. 

10대 중반부터 후반까지 공부하러 열심히 도봉도서관에 다녔다. 

평일에도 가고 주말에도 가고. 주로 혼자 가서 공부했기 때문에 그 동네를 돌아다니거나, 

둘러볼 생각은 하지도 못했다. 가는 길에 덕성여대가 있는 데 그곳조차 그냥저냥 지나치기만 하던곳.

최근에는 경전철 우이신설선이 개통하면서 교통도 좀 더 나아지기도 했다. 

솔밭공원역이 생기고, 솔밭공원이 좀더 유명해지기도 했고.

작년 이맘때쯤 그 동네에 자주 가게 됐다. 

투자하는 사람들에게 자꾸 회자되면서 관심을 갖기 시작했고, 그러던 와중에 우연찮게 가본 날

계약을 했고, 그렇게 인연을 맺게 됐다. 

딱 1년쯤이 지나는 과정에 한 열댓번쯤 간 거 같다. 

그렇다고 또 그 동네를 많이 돌아다니거나, 구석구석 살피거나 하지도 않았다. 

볼일 보고, 시간이 맞으면 점심을 먹고. 그정도의 시간을 보낸 곳. 

작년에 매수를 하고, 이번에 매도를 하면서, 수익이 별로 나지 않았는 데, 매도했다.

실거주자가 구매했기 때문이다. 수익을 위해서는 좀 더 기다릴 수도 있었는 데, 

투자자가 아닌 실구매자가 산다고 하니, 그냥 팔아야겠다는 생각이 들었다. 

나이가 꽤 지긋하신 분이 구입하시면서 팔아줘서 고맙다는 이야기를 들어서, 나 스스로도 잘했다고 생각했다. 

원래 받으려던 금액보다 훨씬 저렴하게 매도했으니까. 

어제 잔금을 치르고 넘겨줘야 하기에 이틀전에 가서 깨끗이 청소하고, 정리하고, 걸레질까지 마무리했다.

기분좋게 건네주고 싶은 생각이었다. 한 두시간 정도 정리를 하고 나니, 들어오시는 분도 기분이 나쁘지 않겠다는

생각이 들었다. 아주 좋은 집은 아닐지라도 각자에게는 소중한 보금자리일 테니까. 

몸을 뉘울 수 있는 내 집이 있다는 것은 중요한 일일테니.

잔금을 받는 데, 수표를 만들어서 봉투에 담아주는 거다. 순간 당황했다. 어떻게 해야 되지.

그냥 받았다. 어디에 넣어야 할지 몰라 한쪽에 놔두고 있었더니, 법무사가 수표 사진 찍어서 휴대폰에 보관하고

실물 수표는 봉투에 넣어서 보관하란다. 실제로 잃어버리는 경우가 많다고 한다. 

그럴 경우 사진이라도 찍어놓으면 문제 없이 해결 가능하니 얼른 펴서 찍어놓으라고 해서,

다 펴서 휴대폰 사진으로 찍고, 수표는 다시 봉투에 담아서 가방에 넣었다. 

끝나고 마지막으로 자주 가던 곳으로 점심을 먹으러 갔다. 

그렇게 쌍문동에서 멀어져 왔다. 

하지만, 아직 친구 가게는 쌍문동에서 맛집으로 소문나서 장사 중이다. 면장우동. 

이곳은 어차피 꽤 자주 갈 곳이라, 여전히 쌍문동과의 인연은 이어질 것이다. 

그리고 다음에 방문은 훨씬 편한 마음으로 그곳을 방문할 예정이다. 

2019년 여름 즈음 2천만원이 생겨 뭐할까 고민하다가 투자해야지 생각하고, 바로 여름 휴가 중 하루를 소모하며 운정신도시와 검단신도시를 돌아봤다.

사전에 정보를 입수하고 미분양 난곳을 하나씩 찾아놓고 무작정 찾아갔다.
먼저 찾아간 곳은 운정신도시.
내가 갔을 때는 몇개 안남은 상태라고. 지금 반드시 계약해야 한다고…. 상담사분이 열심히 브리핑 해 주었다.
홍보물을 받아오고 연락드리겠다고 말하고, 검단신도시를 갔다.
둘다 나쁘지 않다고 생각했는 데,
검단을 선택한 단 한가지 이유는 집에서 조금 더 가깝다는 이유였다.
남아있은 것 중에서 가장 높은 층을 선택하고 계약서를 쓰고 집으로 왔다.

그리고 2년이라는 시간이 흘렀다.
부동산의 최대 장점은 자금을 투입하고 시간을 기다릴 수 있다는거다. 시간이 돈을 벌어다 준다는 개념.
주식투자도 이렇게 한다면 웬만하면 이길 수 있다.
하지만 매일매일 변하는 주가창을 보며, 단단한 마음을 목기란 쉬운일이 아니다. 어쨌든 그렇게 2년6개월 정도가 흘렀고, 입주를 앞두고 있어서 오랜만에 현장을 가봤더.
모델하우스만 있고 허허벌판이었던 공간에 그동안 많은 것들이 변해있었다.
호우금(호반, 우미린, 금호) 입주한지 벌써 2년 가까운 시간이 흐르고 있고, 상가 건물들도 꽤 들어서 있고, 학교도 지어졌고,
여전히 많은 아파트들이 지어지고 있었다.
신도시라는 이름에 걸맞게 모든게 새롭게 만들어지고 있었다.
그 모든 것들이 완성되어졌을 때 어떤 모습이 펼쳐질지 그 모습이 사뭇 기대된다.

이곳이 메인사거리. 그곳에 우미린이 딱 보인다.

사거리 코너 상가는 위치적으로 최고다.

위치가 더 좋은 금호어울림. 우미린과 마주하고 있다.

우미린과 금호 어울림 사이로 올라가다보면 푸르지오가 나온다.

푸르지오 맞은편에 도담공원이 있고.

그 뒤로 아파트가 있는데 이곳도 얼마 안남은듯 하다 뼈대는 다 지어졌고 도색도 하고 있는 것 같다.

인천도시철도 1호선 검단연장선. 지하철이 빨리 들어와야 교통의 편리함을 느낄 수 있다.

지하철 지하공사를 하는 것 같다.

푸르지오 입구 조형물.

짙은 자주색의 검단파라곤 보타닉파크. 입주를 얼마 안남겨뒀다.

푸르지오는 벌써 입주한 아파트다. 맞은편 파라곤은 막바지 공사가 한창이다. 입주가 얼마 안남았다.

상가도 2층으로 들어오는 듯.

아파트 바로 옆에 초등학교가 있다. 한별초등학교. 입주와 동시에 한별초 등교가 가능한거 같다. 초품아 단지.

길을 따라 내려오다보면 LH에서 짓는 공공주택이 터파기 공사가 한창이다. 여기도 2년은 남은듯.

공공인데 자연앤 자이인가??

다 내려오면 호반써밋이 옆에 있다.

다시 메인사거리. 밑으로 또 공사가 한창이다. 신도시는 처음에 들어가면 엄청 고생한다.
인프라가 갖춰지지 않은 곳에 아파트만 덩그러니 있다보니, 편의시설 찾기가 쉽지 않다.
하지만 그런 고생을 하고나면 편의 시설도 늘어나고 주변에 아파트들도 늘어나면서 가치는 훨씬 업그레이드 된다.
초반의 고생이 다 보상이 되는 순간이다.
검단신도시는 아직도 한참의 시간이 흘러야 훨씬 더 좋아질 예정이다. 그만큼의 시간이 흐르면 가치는 더욱 빛을 발할 것이다. 인생은 늘 기다리는 사람이 승리하는 법이다.