부동산, 상승이냐 하락이냐?

근8년간 대세상승을 이룩했다.
2013년 시작으로 조금조금씩 꿈틀대기 시작하더니,
2015년부터는 움직임이 확연히 드러나더니, 2016년부터는 본격적으로 상승하기 시작했다.
2017년에는 서울과 수도권에서 상승세가 확장하기 시작했고,
2018년부터는 전국적으로 불이 붙었다.
2019, 2020년에도 그칠줄 모르더니, 2020년 코로나 이후로는 풀리는 돈의 힘으로
더욱 상승세가 거세지며, 2021년까지 지속됐다.
중간중간 정부에서 정책을 내놓으며 일시적으로 움직임이 둔화된 시기도 있었지만,
정책의 방향성과는 다르게 집값은 잡히지 않고, 더욱 더 가열차게 오르더니,
2022년 3월 선거에 대선에서 민주당이 패하는 결과를 만들어내기도 했다.
선거 결과가 이렇게 된게 한가지 이유일 수는 없지만, 이게 꽤 큰 이유중에 하나이긴 했다.
그리고 정부는 바뀌었고, 정책은 아직 정확히 내려지지 않고 있다.
다만 이번 정부가 친 시장적이라고는 하는 데, 정책이 내려져봐야 아는 일이고.

그래서 지금 상황에서 앞으로의 집값은 어떤 방향을 잡을 것인가?
투자하는 유투버들이나, 지속적으로 상승을 외쳤던 전문가들은 올해도 어김없이 서울은 상승한다고 얘기하고 있다.
제일 큰 이유는 서울에 공급부족과 2년이 도래하는 임대차2법.
이로 인해 전반적인 상승을 예측하고 있다.
반대로 하락한다는 의견은 그동안 너무 올랐다는 것과 풀릴대로 풀린 돈을 연준에서 계속 회수하며(양적긴축)
금리까지도 가빠르게 올린다는 것. 그에 따라 우리 나라 금리도 올라간다는 것.
이자부담이 커지고, dti, dsr이 줄어서 살 여력이 높지 않다는 것.
지금 상황은 이렇게 두가지 의견이 크게 대립하고 있는 것 같다.

몇년 동안은 그냥 상승하는 장에 몸을 싣고, 그대로 투자에 열심이기만 하면 됐지만,
지금 상황은 전혀 녹록하지 않다. 잘 고르지 않으면 몇년은 고생할 수도 있고,
자금이 여유롭지 못하며, 동맥경화에 걸릴 수도 있다.
이제는 정말 자신만의 확고한 줏대를 세우고, 시장에 대응해야 한다.
규제가 풀린다면 더없이 좋겠지만, 규제가 풀린다고 다 좋은 것만은 아니고,
집값이 상승한다고 마냥 좋은 것만도 아니다. 인플레이션이 높게 진행되고 있는 상황에
정부가 정책을 하지 않을 수도 없는 상황이다.
이때 나는 어떤 포지션을 취해야 하는 가 중심을 잡아야 한다.
지금까지 열심히 투자를 해왔던 내 입장에서 지금은 현금 마련이 반드시 필요한 시기이다.
앞으로 급격히 위기가 닥칠 수도 있고, 현금 흐름이 원활하지 않을 수도 있고, 이자부담이 커질 수도 있다.
꽤 높은 이자부담도 감당해 나갈 수 있을 만큼 현금을 확보해 놓아야 한다.
집값이 떨어질 수도 있다는 거에 준비를 해야한다.
심하면 10~20% 도 하락할 수 있음을 알아야 한다.
그래야 위기에 흔들리지 않을 수 있다.
하지만, 이렇게 또 하락세가 지속되면 정부는 규제를 풀 수 밖에 없다.
취득세, 양도세, 보유세 등을 풀게되면 다시 기회가 올 수도 있고, 그 때는 다시 기회를 잡아야 한다.

그런데 생각지도 못하게, 다시 집값이 상승한다면, 어떻게 될 것인가?
지금 갖고 있는 것을 많이 판다면, 상승시에 이익을 극대화하지 못할 수 있다.
상승을 지켜보며, 상대적 박탈감에 빠지는 게 얼마나 사람을 비참하게 만드는 지,
이번 몇년간 많이 보아왔던 주지의 사실이 아니던가.

내가 무주택자이면 어떻게 할 것인가.
내가 무주택자였다면, 어떻게 해서든 발품을 많이 팔아서 내가 가진 한도내에서 최대치로
제일 좋은 곳에 전세를 안고 사놓을 것이다. 대출이 가능하다면 직접 살아도 되고. 단 이자감당할 수 있는 범위에서.
지금은 하락할지 상승할지 전혀 알 수 없는 장이다.
이런 리스크에 어떻게 대처하는 게 좋을 지는 잘 판단해야 한다.
더더욱 현명함이 필요한 시기이다.
투자는 마음 편한 투자는 진정한 위너이다.

부동산은 이런 마인드가 잘 장착되어 있는 데, 주식은 잘 안되니 걱정이다. ㅜㅜ