La strada

한 열흘 전쯤 보고 나쁘지 않네 하고 있다가,

오늘 아침에 다시 보고, 음, 괜찮은 데, 하다 보니 내일 입찰 물건. 그래서 급히 현장에 다녀왔다.

아직 유찰이 한번도 되지 않은 100% 상태의 물건. 

98평에 172,500,000원. 상태는 전. 

하지만 주변은 거의 아파트로 바뀌어 있고, 일부만 지저분한 상태로 남아 있다.

권리관계도 특별히 문제될만 한 건 보이지 않고, 땅위에 지상권 설정될만한 것도 없어보인다.

컨테이너 하나 있는데, 그것도 치우는 데 어려움이 있진 않을 거 같다.

농지취득자격증명서를 제출해야 하는데, 1000제곱미터가 넘지 않으니 주말농장용으로 받으면 된다.

시간이 좀 지나서 전에서 대로 용도 변경에 성공하면 지가가 꽤 올라가지 않을까??

근데 아파트 옆으로 백마신병교육대대가 있다. 계속 자리를 지키려나?

일산에듀포레푸르지오아파트 위쪽에 백마신병교육대대가 있다. 

탄현동 99번지 옆에 빈터같은 공간에는 6층짜리 건물이 들어서있다.

1층은 1곳 빼고 공실이 없었고, 위에는 어느 정도 공실이 있는 듯.

토지이용계획을 보면, 지목이 전이고, 준보전산지에 2종일반주거지역, 그럼 40% 집을 지을 수 있고.

도로도 앞에 있고, 이용하기에 문제는 없을 듯.

건물뒤쪽이랑 옆에는 주차장이 여유롭게 자리하고 있다.

왼쪽으로 보이는 집은 자연에가1차아파트다 낮은 저층 아파트. 오래되진 않았다. 임대주택인듯. 가격이 나타나지 않는다.

일산에듀포레아파트는 전용 62제곱미터 기준으로 4억9천, 84제곱미터는 6억. 호가는 6억5천

땅을 조사하러 갔지만, 아파트 가격이 눈에 먼저 들어오는 건 어쩔 수 없다. 

지난해 경매에 나온물건이 탄현동 100-18, 이땅도 평당 2,000,000정도에 낙찰.

위 낙찰받은 자리는 아직 뭐가 있진 않은듯했다. 주말농장용으로 쓰고 있는 듯.

동네에 부동산에 한번 들러봤다.

이곳으로 김포관산도로가 이어질 예정이어서 야당동에 토지보상이 이뤄진단다.

그래서 기사를 찾아봤다.

landbosang.com/25/?q=YToxOntzOjEyOiJrZXl3b3JkX3R5cGUiO3M6MzoiYWxsIjt9&bmode=view&idx=4534081&t=board

2024년 완공이 목표로 보상이 작년에 이뤄졌는데, 

지나가는 길이 일산에듀포레 후문쪽으로 이어지는 길에서, 백마신병교육대앞을 지나가는 것 같다.

그곳에 펜스가 쳐져있었다. 그곳을 뚫고 야당동으로 넘어가면서 그쪽에 토지보상이 이뤄진듯.

도로가 연결된다는 건 호재이니, 지가는 상승할 것 같다.

이런곳의 경매건은 어떤 식으로 도전을 하는 것이 맞을까?

아까 부동산에 갔을 때, 이곳 땅에 매물이 없다고 했다.

그리고 감정가가 작년초에 결정됐는데, 평당 1,760,000원가량이다.

이정도면 비싸지 않은 가격.

이럴때는 유찰이 되기전 사람들의 관심의 좀 덜 있을 때 100%에서 경매에 입찰해서 낙찰받는 방법이

좋을 수 있다. 한번 유찰되면 많은 사람들이 관심을 가질 거고, 

은연 중에 경쟁율이 높아지면, 최초 감정가보다는 높은 가격에 낙찰되는 것을 여러 차례 봐왔다.

그래서 유찰되기 전에 100% 보다 1% 높은 가격으로 단독 입찰로 낙찰받는 것도 나쁘지 않다.

+
99, 99-1번지중 99-1 한필지는 대부분이 도로 상태라, 그에 따른 감가 상각은 해야된다.
그렇다면 평단가는 99번지만 생각해야한다.
경매 돌입전 여러 방면에서 살펴봐야할게 참 많다.

아래는 주소지 주변의 현황 사진이다.

근처에 큰 상가건물이 유치권 상태로 경매로 나와있다. 상가가 형성되지 않은 건 주변에 

좋을 건 별로 없지만, 그 덕에 사람들의 관심도는 떨어질듯.

공문에 스스로 획기적이라고 쓰는건 처음 봤다.
자기가 세워놓고 ‘획기적이지 않냐??’ 했다는 거잖아.
이거 읽은 대다수 사람들 반응은,
‘뭐가 획기적인데??’
이번 정책도 별 도움은 안되는것 같다.
당장 내일부터, 혹은 설이 지나고 사람들이 어떻게 반응하는지 지켜보는 것도 재미있을 듯.

풍선은 얼루 갈까?
기존 분양권?
재개발, 재건축?
신축은 그대로, 잘갈거고.

동네는 변하고 있다.

가까운 동네이면서 자주 못가는 곳이기도 하다.

사천교라는 다리를 건너면 갈수 있는 아주 가까운 곳. 

캡틴바이크도 있어서 자전거를 타다가 이상이 생기면 늘 찾아가는 동네이다.

집으로 돌아오는 길이면 주유를 하기 위해서 들르기는 하는 장소,

내부순환로를 타기위해 옆으로 지나가면 볼 수 밖에 없다. 

이 동네에 벌써 6년을 살면서 보게되는 풍경이다.

이곳이 급속도로 변하고 있다.

시간이 흐르면 낡아지고 있다는 건 알고 있지만, 빈집이 늘어나고 있다는 건 언젠가부터 느껴지기 시작했다.

사람이 살지 않는 다는 건 아주 가까이 가지 않아도 느껴지기 시작한다. 그렇게 인기척이 줄어들고 있다.

저녁 6시쯤이 다가오는 데도 불구하고, 밥 짓는 냄새가 나질 않는다. 

아파트 단지에 살아도 밥먹을 때가 되면 여기저기 밥을 짓고 찌개를 끓이는 냄새가 나게 마련이다.

사람의 냄새가 없어지고 있다. 재개발을 한다는 얘기이다. 

누구를 위한 재개발인가의 논쟁은 그냥 개인에게 묻자. 그것으로 인해 수혜를 얻는 사람도,

그것으로 인해 피해를 입는 사람도 있게 마련이다. 개발 논리만으로 진행되는 것도 아니고,

너무 낡은 건물에서 위험을 감수하며 사는 것 또한 불안한 일이다.

어떤 식으로든 사람이 살수 있는 공간을 만들어야 하고, 그것의 한 방편이 재개발일 수 있다는 것.

그나마 예전의 재개발하는 동네를 가보면 공가가 된 건물앞에 쓰레기가 쌓여있고,

유리는 빨간색으로 X 자가 쳐져 있고, 유리창은 깨져 있는 경우가 다반사인데,

지금은 그렇게 심각한 경우도 없고, 무지막지한 쓰레기에 쌓여있지도 않다. 

강하게 단속을 하면서 할렘가가 되는 모습은 연출되지 않는 것 같아서 다행이다.

2021.02.02일 오늘자 동네의 모습이다.

사업현황은 아래와 같다.

2020년7월22일 관리처분계획변경인가 고시가 나며 확정되었다.

이제 이주완료와 분양을 앞두고 있다.

오래된 동네를 가면 차가 들어갈 수 없는 도로가 의외로 많다.

'차가 들어가지 못하면 어때, 걸어가면 되지!' 라고 생각할 수도 있지만,

차가 들어가지 못한다는 것은 만약에 불이 난다면 소방차가 들어가지 못한다는 말과도 같은 얘기다.

그렇게 되면 긴박한 순간에 불을 끄지 못해 사고를 당하는 인명피해가 생길수도 있다.

아파트에 소방차 진입로라는 마크가 괜히 있는 게 아니다. 

최소한의 안전이 갈수록 중요해지는 시기에 우리는 살고 있기 때문이다. 

이곳도 차가 들어갈 수 없을 만큼 좁은 길, 사람도 간신히 두명이 지나다닐 수 있는 길도 있고,

심지어 계단 밖에 없는 길도 있다. 저곳에 어떻게 집을 지었을까 싶은 생각이 든다. 

청소차가 못 올라가서 계단 밑에까지 쓰레기를 직접 들고 내려와야 하는 구조로 만들어져 있다.

사진을 찍는 동안, 청소하시는 분이 몇번에 걸쳐서 내려갔다 올라왔다 하며 짐을 내리는 데,

거친 숨을 내쉬며 힘겨워하는 모습을 볼 수 밖에 없었다. 

이런 분들을 위해서라도 시스템이 잘 갖춰져야 한다는 것을 느낄 수 밖에 없다.

이곳에 일반분양 당첨되면 좋겠지만, 일반분양 당첨을 위해서는 청약가점이 엄청 높아야 가능할 듯 싶다.

최근 서울에 좋은 입지의 청약가점이 70점에 육박하는 상황으로 봐서 이곳 또한 만만치 않을 듯하다.

미리 선점할 수 있는 방법은 조합원 매물을 구하는 것인데,

조합원 매물이 특이한 구조로 되어 있다. 청산절차를 한번 거치다가 다시 시행된 구역이라

조합원도 순위가 조금 다르다. 1,2,3순위가 지정되어 있고,

가장 좋은 건 당연히 1순위자이다. 가장 좋은 층 중에 배정을 받을 수 있다.

그 다음으로 2순위, 3순위로 지정된다. 그래서 프리미엄도 순위에 따라 차이가 꽤 된다.

1순위중 가장 좋은 매물은 1+1은 받을 수 있는 경우이다.

작년 9월쯤 조합원 매물을 구할 때는 이런 매물이 있었는 데, 지금은 구하기 쉽지 않다.

SK건설에서 시공하고, 2025년쯤 입주예정이다. 

상반기가 지나면 펜스치고, 철거 들어갈 듯 싶다. 그러면 또 동네 분위기가 바뀌어 나가겠지.

연희1구역주택재개발정비사업

 - 위 치 : 서울시 서대문구 연희동 533번지 일원

- 대지면적 : 37,722 ㎡ (11,410 평)

- 건축면적 : 8,267 ㎡ (2,500 평)

- 건 폐 율 : 21.92 %

- 전체연면적 : 146,775 ㎡ (44,399 평)

- 지상연면적 : 93,067 ㎡ (28,152 평)

- 용 적 률 : 26.72 %

- 건축규모 : 지하3층 ~ 지상20층 / 14개동

- 주차대수 : 1,076 대

- 세 대 수 : 1002세대(임대 206세대)

- 타 입 : 59형 - 324세대(A타입 : 167세대, B타입 : 157세대)

            75형 - 106세대(A타입 : 86세대, B타입 : 20세대)

            84형 - 362세대(A타입 : 300세대, B타입 : 21세대)

            112형 - 4세대

- 시 공 사 : SK건설

- 관리처분계획인가 : 2019년 05월 17일

- 조합원추가분양 : 2019년 07월

- 관리처분계획변경인가 : 2020년 07월 22일

- 이주기간 : 2020년 07월 23일 ~ 2020년 10월 22일

홍제천과 내부순환로 맞은 편의 가재울뉴타운의 현 시세와 매물 가격을 보며,

연희1구역의 미래가치를 생각해 볼 수 있을 듯하다.

아래 사진은 현재 남가좌동의 호가이며, 그 아래 표는 1월에 실거래가로 신고된 내역이다.

현장조사를 갔다.

경매나온 물건이었는 데, 크지않은 땅인데, 김포골드라인에서 그리 멀지 않은 땅.

구래역에서 2km 정도. 가까운 땅은 아니지만, 동네가 확장되는 공간임을 생각할 때 멀지 않은 지리적 위치다.

가격도 비싸지 않은 경매가 67,000,000원. 152제곱미터에 46평.

낙찰 받을 수도 있겠다는 생각이 들어서 찾아가봤다.

뭐에 쓸 수 있을까 고민했다.

100m정도 거리에 금호어울림2단지를 짓고 있고, 주변으로 게속 아파트가 확장되어 짓고 있었다.

물건지 옆으로 들어오는 넓은 지역도 아파트를 지을것처럼 정비하고 있는 느낌.

물건지가 있는 지역이 어떤가 자세히 들여다 봤다.

숲이 있는 옆으로 집이 있는 데, 한 네개 정도의 단독 가구.

그리고 공장겸 사무실이 있는 회사가 3개 정도. 이상한 카페가 하나 정도.

나머지는 빈땅. 농사짓는 듯. 텃밭 정도로 이용하고 있는 것 같다. 

울타리는 쳐져 있고 뭔가가 자라고는 있지만, 잘 가꾸는 상태가 아닌, 잡초가 아닌가 싶다.

내가 건설사라면, 전체 땅을 사는 게 어렵지 않을 거 같다. 

동네를 전부 산다면 1000세대 이상을 지을 수 있을 거 같고, 

옆에 한강금호어울림2단지아파트 정도의 500세대 정도는 충분히 지을 공간을 확보할 수 있을 거 같다.

그렇다면, 땅값을 잘 받을 수 있지 않을까?

정 중앙이라, 이 땅을 떼어놓고 사업을 진행할 여지는 별로 없어 보인다.

길을 경계로 아파트를 짓고, 이 땅만 매입을 안한다면?? 

그땐 상가건물 하나 지으면 되고. 형질변경 가능하지 않을까?

지금은 아파트 지으라고, 권장하는 분위기로 바뀌지 않았는가..

면적도 작아서 주말 체험 농장용으로 농취증 발급도 어렵지 않겠고. 집에서도 멀지 않고.

그렇게 임장 후 고민하는 사이 경매 진행되고 낙찰이 됐다. 

93,100,000원. 매각가의 133%. 역시 사람들은 비슷한 생각을 하나보다.

좋은 경험을 했다. 

좋다고 생각되면 빨리 빨리 도전을 해봐야할 듯.

그전에 공부부터 하구요. 

토지 공부 열심히 해야겠다!!

아파트 지어지는 동네가 갈수록 확장되고 있다. 

이곳까지 딱 2.09km. 걷기엔 먼거리이긴 하지만, 이곳까지 확장되지 않을까??

한동안 미분양 무덤으로 불리면서 김포가면 큰일난다고 얘기했었는데,

그게 벌써 잊혀지고, 김포골드라인까지 들어서면서 교통도 좋아지고, 한강신도시의 매력이 살아나고

인구도 늘어나고, 관심도 폭발하고, 김포초입은 10억을 가고 있고, 골드라인 거의 끝 라인도 역앞은 8억을 가고 있다.

사람들의 관심도도 엄청 상승해서 지금은 몇백명이 늘 관심을 두고 있다.

동네사람들도 많겠지만, 이곳에 오고자 하는 사람들도 분명 많을 것이다.

신도시가 되고 분위기가 어떻게 바뀌어 나가는지, 경험해본 사람들이 늘어나면서 갈수록 투자는 힘들어지는 듯.

규제는 더더욱 많아지고. 

상승세가 사그라들지 않는다. 생각이 있다면, 생각해 보아야 한다. 어디서부터 잘못됐는지. 

하지만, 그럴 생각이 없다는 것 또한 잘 알고 있다. 그래서 더 답답하다. 

부동산 대책은 독이 든 성배인것인가??

설전에 공급대책을 마련한다는데, 이번 공급대책은 진정 상승세를 가라앉힐 수 있을까?

이번주도 전국에 상승세가 일어나며, 하락되는 곳이 없다.

신혼희망타운(10,541), 공공임대(19,651), 민간분양(11,362)이 순차적으로 공급될 예정.

구리갈매역세권, 남양주진접2, 성남금토, 성남복정1 지구 등에 조기 공급.

빠르면 입주가 23년. 차질없이 진행되면. 

7월 인천 계양을 필두로, 7~8월중 남양주 진접2, 성남, 의왕, 그리고 서울에 노량진 수방사부지 사전청약을 받는다.

서울에 당첨되면 정말 대박인데..

수도권에서도 서울과 가까운 위치라 되면 좋기는 한데, 

그래서인지 3기 신도시를 기다리는 사람들이 주변에 꽤 많다.

이게 득이 될지 독이 될지는 잘 생각해 봐야 할듯.

내 생각은 사전 청약에 가점 높은 사람들도 엄청 많이 몰릴테고

그러면 당첨확률이 희박할텐데 당첨되면 무조건 대박인데

이걸 믿고 무조건 기다린다는 건 좀 무리수에 가깝지 않을까??

가점이 무척 높은 사람들은 도전하는거 무조건 찬성이다.

애매한 사람들은 잘 선택해야 할듯.

청년들의 주거복지를 위해서 하는 정책은 찬성.

노후화되는 공간에 청년들이 들어오면서 동네가 밝아지는 효과가 있으면 좋다고 생각한다.

그런데 청년들 혼자 산다고 너무 작은 방을 만드는 거 아닌가?

청년공유주택이 생기는 것도 찬성.

상승률이 같거나 혹은 상승률이 지난주보다 떨어진다고, 가격이 떨어졌다는 게 아니다.

통계상 지난주보다 상승하는 폭이 낮아졌다는 의미여서 어쨌든, 상승했다는 의미다.

그렇다면 - (마이너스)가 되지 않는 이상 지속적으로 상승하고 있다는 의미.

어디하나 떨어진 곳이 없다.

그중에 탑은 역시 세종.