La strada

갭투자라는 어감 자체가 주는 부정적인 느낌이 있다.

하지만 다른 방향으로 생각해보자.

갭투자라는 말은 전세를 끼고 나중에 살 집을 미리 사둔다는 개념이다.

투자가 과열 되면서 뉴스 기사로 워낙 갭투자를 부정적으로 묘사하다 보니 분위기가 나빠졌을 뿐

원래는 위와 같은 이유로 시작된 부분이다. 

금융이 선진화 되어 있는 나라들은 모기지론을 이용해서 집값의 대부분을 대출을 받고,

이자를 꼬박꼬박 잘 내기만 하면 큰 문제없이 장기로 이용할 수 있는 금융제도가 있다.

그러나 우리나라는 금융이 제자리를 잡아가기전에 전세 제도가 먼저 생기면서

그것을 활용한 투자가 훨씬 빠르게 정착되다보니 이런 투자가 먼저 이뤄졌을 뿐이다. 

나이가 들면서 수익이 늘어나는 상황이라면 전세를 껴놓고 사서 내가 좀 더 열심히 벌어서 

나중에 들어가는 방식이 제일 효과적이다. 그렇게 집을 늘려가는 방식이 좋다.

집값이 떨어지고 있다. 

강서, 서대문, 강북 등 고점 대비 30% 하락했다고 여러 곳에서 기사가 나온다. 

https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=field&news_type_cd=10&prsco_id=011&arti_id=0004088603

그런 거래가 정상인지 이상인지, 어떤 스토리가 있는지는 차치하고 그냥 현상에만 집중해보자.

사려고 기다리던 사람들은 분명 기회가 오고 있다.

전세값도 급등했다가 다시 하락세이지만, 월세로 전환중이고, 집값은 하락하고 있으니, 갭은 줄어들고 있다. 

위에 기사에 나온 동네와 그 옆동네 등과 비교해 보자. 

DMC파크뷰자이와 거리가 멀지 않은 상암월드컵파크4단지. DMC파크뷰자이의 급감한 가격이 아니라면 월드컵파크4단지와 비슷한 가격차이가 형성되어 있다. 다만 급락한 가격이 생기니까, 그 가격이 수렴하게 되면 갭이 7억대에서 4억대로 줄어든다. 

마곡13단지힐스테이트마스터에 가격 실거래가가 적용되지 않아서 차이가 나지 않는 데, 뉴스에 나온가격을 대입하면, 2억대의 갭이 나온다. 그 옆에 강서힐스테이트는 역시 7억대의 가격차가 난다. 

뉴스에 나온 가격대가 여러 개가 나올지 유일한 한개일지는 시간이 지나봐야 알 수 있을 거 같다. 

내가 가고 싶은 지역이 있다면, 꾸준히 살펴봐야 한다. 

꾸준히 살펴보다 보면 언젠가 기회가 온다. 그 기회가 왔을 때는 과감히 지를 수 있는 결단력이 있어야 한다. 시드머니는 당연하고. 

시드머니를 마련해 놓고, 금리가 변화를 보일 거 같고(좀더 빨리 움직여야 할 수도 있다), 심리도 바뀌는 거 같으면

빠르게 행동으로 움직여야 기회를 잡을 수 있다. 

** 원하는 집을 사기 위해 8년을 기다렸다. 그리고 살 수 있는 여력이 될때 과감히 질렀다.**

부동산 투자의 최근 트렌드는 분양권이다.

미분양 난 거 빨리 들어가서 빨리 빠지기. 

미분양 분양권은 초기 투자금이 극도로 작다. 2천에서 4천정도의 투자금이 있으면 투자가 가능하다. 

어떻게 그렇게 적은 금액으로 투자가 가능하지 싶을 수도 있다. 

미분양이 난 곳은 이유가 있기 때문이다. 위치가 그닥 좋지 않고, 실거주가 받쳐주기 쉽지 않은 곳.

이곳에 들어가는 사람들은 벌써 이곳저곳에서 능력치를 발휘했던 사람들이 많다. 아니면 돈이 정말 많거나. 

이런 곳은 잘못 들어가면, 그냥 물리는 곳이다. 아니면 투자금을 포기하거나.

처음 하는 사람들이 이곳에서 치고 빠져 나올 수 있는 확률은 별로 없다. 

아직 나도 초보라 생각하기에 이런 곳을 섣불리 들어가지 못했다. 

그리고, 결정적으로 나의 투자 성향과 잘 맞지 않는다. 아니 내가 잘 적응하지 못한 분야이기도 하다. 

한 두번 성공했다면 훨씬 쉬웠을 텐데 그러질 못했다는 게 훨씬 정확한 답이다. 

빠르게 사고 빠르게 매도해야 하는 데, 그런 사고팜에 익숙하지 못해서 그렇다.

하지만 앞으로 해보고자 하는 데, 벌써 이런 미분양 분양권 시장이 어느 정도 끝나가는 시기이다. 

그만큼 시장의 변화가 빠르고 그에 적응하는 사람들의 패턴이 빠르고 이후는 다른 방식의 투자가 또 이뤄지고 있다는 뜻이다.

모바일 시대로 넘어오고 현명한 투자자들이 많아지면서 생긴 현상들이니, 그에 잘 맞춰가든가, 

그렇지 못하면 스스로 새로운 생존 방식을 찾아내던가. 

나의 발걸음은 느리다고 공공연하게 밝히고 있다. 

그래서 내 투자방식은 남들이 잘 안 쳐다보는 곳 위주로 향하고 있다. 

남들이 분양권에 몰릴 때, 분양권 근처의 구축들 중 갭이 작은 것들. 

오랜 기간 시세 하락이 이어지면서, 갭이 줄어들어 있어서 투자금이 상대적으로 적고, 리스크도 적은 곳.

그런 곳을 찾아서 투자해 놓고 기다리는 방식이 나에게는 훨씬 잘 어울린다. 

최근에도 그렇게 찾아서 한 곳이 청주다. 

가장 핫했던 곳이 청주 분양권이고, 한달새에 여기저기서 우후죽순으로 사고 팔고, 거기에 오창 방사광가속기까지 겹치면서

어마어마한 호재인 것처럼 사람들의 관심을 이목시키고, 휩쓸었는 데, 지금은 이제 꽤 올라서 투자자들이 다음의 장소를 

찾고 있는 듯하다. 그렇게 초기 분양권의 가격은 훅 올라갔고, 동네 A급지의 가격들도 올라갔다. 

청주는 3년간의 물량과다로 구축들 가격이 지속적으로 떨어지고 있었고, 미분양은 쌓여가고 있었다.

그러다가 지금 갑자기 터진 이유는 내년까지 입주가 끝나면 이후 입주물건은 거의 없어지고, 

앞으로 지어지는 물건도 별로 없게 된다. 그리고, 이곳저곳 돌아다니던 투자자들이 마지막으로 찾은 곳이 청주.

신축, 분양권의 가격은 그렇게 한바탕 올라갔는 데, 구축은 아직 그대로이다.

인구 80만의 도시인데, 신축이 올라가고, 새아파트에 대한 선호도가 쌓이고, 주변에 세종, 대전이 어마어마한 상승세를 기록하고,

그랬는데, 청주만 가만히 있을 것 같지는 않아서, 갭작은 거, 위치는 생각하지도 않고, 그냥 샀다. 

현재는 세금과 갭 합쳐서 1천5백. 하나는 잔금까지 완료하고 등기까지 받았고, 하나는 내일 계약과 잔금을 동시에 치르러 간다.

중간에 부동산 사장님이 잘 깎아주기도 했거니와, 보고 자시고 할 것도 없이 부동산 사장님 믿고, 그냥 돈부터 부쳐놓았다. 

그리고 내일 실제로 보러 갈지 안갈지도 모르겠다. 다만 충북대 후문 근처라 구경은 한번 가봐야지.

지금도 어딘가 지방을 찾아보면 갭이 크지 않은 물건들이 존재한다. 다만, 초보자들 일수록, 현장을 많이 가보고

그동네의 분위기를 많이 느껴보고, 동네에 대해서 자세히 알게 될 때 투자가 훨씬 쉬울 것이다.

그럼에도 불구하고 투자하지 못한다면 그냥 빨리 포기하는 게 낫다.

모든 사람이 투자를 잘 하는 것이 아니다. 모든 인간에게는 어느 분야에서든 자신이 잘 하는 것이 있을 것이고

그것을 빨리 찾아내는 것이 자신의 앞으로의 삶에 훨씬 도움이 될 터이다. 

이 이야기는 다시 좀 더 길게 얘기하기로 하고, 다음에 하자.

아직 세상엔 투자할 것이 많다. 지금도 그것을 찾기 위해 열심히 노력중이다.